桐乡中国国际新能源市场营销思路.pptVIP

杭州灵锐商业地产机构 2010·06 引爆式开盘策略 蓄市＋蓄势 【无造势不入市】 为了尽快引起市场的关注，故入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费尽心机地造好势。 【销售旺季入市】 通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。 【低价策略入市】 商业项目的价值在于其的投资价值，而项目铺位的升值，在市场形成之前，更多的是市场人为的制造紧张和前期价格制定和推售策略上的价格升值。 【有控制地入市】 根据工程进度、价格策略、销售导向、客户积累情况等分期分批有节奏地向市场推出产品和铺位数量，避免一拥而上，好铺迅速被抢尽、劣铺积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。 项目整体推售方式 1、先认筹后认购 建议本项目采用先认筹后认购的方式。即推出市场时以诚意金形式吸纳筹码，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据认筹的速度调整推广策略。 2、根据认筹情况，分批上市 根据项目的认筹情况调整项目的整体上市量，如认筹情况良好，则可以放量销售，通过调整单价进行销售控制；如认筹情况不理想，则通过调整推广策略或价格策略分多批上市。 客户群定位 1、自营商户 新能源行业产区企业与从事新能源相关生意的商户。 2、投资客 （1）本地具有投资能力的家庭。 （2）上海、苏州、杭州、宁波、绍兴、温州、台州、义乌等经济发达、专业市场发达、居民投资意识强的城市。 （3）其他地区专业市场发达、居民投资意识强的城市。 销售策略 1、投资型客户政策 5年38％回报：前三年20％在首期款中扣除，第4年8％，第5年10％。经营公司与商户签订5年租赁合同，业主委托经营公司经营管理，经营公司拥有市场5年内的使用权。 2、自营性客户 首付45%，其余50%银行按揭，发展商赠送相当于总价款5%的创业基金，并在首期款中一次性扣除。 销售控制策略 较差位置的铺位在价低时消化。 保证每一期都有好位置的商铺销售，每一次推盘都能形成抢铺热潮，确保名企大户入驻。 预留空间，适当的时候进行调价，制造涨价、升值的热销气氛。 推广执行策略 高度原则 1、高举高打 站在长三角地区中心城市的立场，以国际化表现手法诉求市场领跑者地位，促进项目推售氛围和支持项目价值高攀。 2、绝对竞争战略 凭借项目“绝对优势竞争”－以我为尊，拒绝竞争。以不变应万变，对项目推盘进行策略行规划。 3、终极目标 引爆式开盘。造势、造势。储备足够量“有效”客户，推进交易的“临门一脚”。 颠覆长三角楼市,最终实现“引爆式开盘”！ 对象原则 1、考虑到本项目的行业特点和项目定位特点，目标客户群主要以投资客户为主，因此在营销推广上也应从该部分人群的性格和行业特点入手，以稳定投资、高额回报、良好的发展前景、商业的未来升值的推广宣传为重点。 2、本地市场推广对象选用项目全方位整合推广，外地市场则进行巡展、媒体组团、设置分展场方式执行。 方式原则 1、在推广的方式上，要加强渗透式宣传攻势，强塑品牌，带动市场人气，以此形成品牌效应；在整体战略上做到以“面带点”，围点打圆，不愠不火，渐进式推广。通过多种媒体的立体式组合推广，采取双向沟通式的广告，强化卖点的同时又提升项目品质，从而在市场中起到润物细无声的推广效果。 2、紧紧围绕销售进度需求层进式推动，锁定销售目标进度需求，整合行销，做最具销售力的推广。 内容原则 以活动为主、媒体整合配合与运用。 活动围绕推销主题展开，促进投资者从参与到交易的实现。 关注商业地产项目成功的关键是商业的成功，坚持在推广主题和内容上带出项目巨大价值利益点，服务于投资者、经营商户、消费者共赢目标。 预算原则 有效合理利用推广预算，推广到位，不铺张浪费。 尽可能规避风险，并提前设定危机公关策略，特别是预防媒体负面报导或活动执行的意外事情发生，此为大盘运作之基本原则。 活动 为主 关系 营销 形象 制胜 战略 组合 核心要求 1、至少举办一次影响全国的大型活动。 2、参加长三角各类房展。 3、异地媒体组团。 4、高端明星代言 5、参加行业关联博览会。 6、举办新闻发布会 7、成立并执行业主“商促会”推进实质性关系营销。 推广战略组合 推广4大价值核心 稀缺 价值 投资模式价值 项目 价值 产业 价值 四大 核心价值 形象展示 * 桐乡中国国际新能源市场 营销推广思路 我们不仅要去研究桐乡 因为我们要去经营桐乡 我们不仅要去研究项目现有的优势 因为我们要去创造绝对优势 我们没有竞争项目 因为我们要竞争的是整个市场 除了土地，也是因为土地 将“逼”着我们去 探寻并实践可以预期的成功！ 项目思考 报告目录 项目营销背景 定位优化策略 营销执行策略 推广执行策略 营销背景 城市背景 桐乡市经济发达，地区生产总值达350亿，财政收入33亿，人均GDP