房地产行业“地产解惑”系列之一：统计口径改变对投资增速的影 响~从“形象进度法”到“财务支出法”.pdfVIP

专题研究/房地产 目录 一、引言：投资统计方法的改变3 二、我国原投资统计制度的发展和特点3 1、我国原投资统计制度的发展历程3 2 、我国原投资统计制度的特点5 3、我国原投资统计制度存在的主要问题6 三、我国投资统计制度的最新改革7 1、新老投资统计制度的主要差异7 2 、“形象进度法”与“财务支出法”的概念与计算8 四、“形象进度法”与“财务支出法”的对比分析9 1、统计实务角度9 2 、会计报表角度 10 3、地方政府试点实例 11 五、对投资增速影响的简单测算12 1、固定资产投资：基数有回溯调整 12 2 、房地产开发投资：基数未回溯调整 14 六、投资建议16 七、风险提示16 插图目录17 表格目录17 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 专题研究/房地产 一、引言：投资统计方法的改变 今年的房地产宏观数据走势一直是市场讨论的焦点，而其中房地产投资增速这一项更是引 起了众多的关注：一方面，2018 年开始，国家统计局官网每月全国房地产开发投资和销售情 况披露的指标解释中，对于“房地产开发企业本年完成投资”（下文按照通俗叫法简称为“房 地产投资”）这一指标的释义，由之前的“指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开 发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累 计数据”，变为现在的“指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以 及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据”，也即删去了“按照形象进度原 则统计”几个字。另一方面，2018 年 1-2 月和1-3 月，房地产投资同比增速分别达到9.9%和 10.4%，大大超出此前市场普遍预期，鉴于房地产投资对于拉动我国经济增长的重要作用，未 来房地产投资增速的走向也成为市场聚焦的热点问题。 图1 ：2018 年房地产开发投资同比增速大幅提升 房地产开发投资完成额 新开工面积 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 那么，是否是统计口径的改变造成了房地产投资增速的公布值较实际值偏高呢？就此疑问， 本文将在具体介绍我国新旧统计制度的特点和统计方法的基础上，结合部分地区试点的实例， 对统计口径的改变对于房地产投资增速公布值的影响做一个简要的测算。 二、我国原投资统计制度的发展和特点 1、我国原投资统计制度的发展历程 我们平时所讲的投资统计，即为固定资产投资完成额的统计。根据国家统计局的官方解释， 固定资产投资（不含农户）是以货币形式表现的在一定时期内完成的建造和购置固定资产的工 作量以及与此有关的费用的总称。房地产开发投资完成额是固定资产投资完成额的一个分项， 且只包含房地产企业的投资，房地产行业中的非房地产开发企业，所做的投资是不计入这一 口径的；根据《2017 年国民经济行业分类》，房地产业包括 5 个子行业，分别为房地产开发 经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业。因此，房地产开发投资 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明