花园商贸城集团提报.ppt

花园商贸城项目商业定位报告 复地花园商贸城周边需求 服装类经营户需求分析－－经营户特征 80%的经营户经营时间在2年以上； 本省人占77.8%； 40.8%的产品来自本省，55.1%的产品同时来自省内和省外；纯粹外省产品只有4.1%； 93.4%的商铺是租赁取得；平均承受的年租金是27000元，租金分布如图1所示；平均租期不到3年，租期分布如图2所示； 从进货渠道看，61%的经营户是厂家直销，其余39%是代理； 从销售方式看，只有7.9%的用户是纯批发，24.8%的用户是纯零售，大部分（67.3%）批零兼营；整体看，批零比例平分天下，分别为批发（44%），零售（56%），如图3所示； 服装类经营户需求分析－－经营户满意程度分析 满意程度 关注程度 低 经营户对经营管理整体感觉不满意； 最关注的因素是地段客流人气、租金水平和交通物流条件；其次是建筑配套设施； 高 低 高 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 商务生活配套 地段客流人气 建筑设施配套 市场物管商检 工商税务优惠 交通物流条件 租金水平 服装类经营户需求分析－－项目测试－对本项目的感兴趣程度 经营服装类经营户对本项目感兴趣的占到调研样本总量的53％，其中表示很有兴趣的 有21％，比较有兴趣的占32％； 有21％的经营户表示对本项目没有兴趣，原因是其经营现状较好，认为新市场的商业 气氛需要培养； 服装类经营户需求分析－－项目测试 从项目定位看，经营户期望如下： 产品种类专一； 产品应该属于中高档，要有品牌； 最好有产品展示区； 对于项目名称，商贸中心、商贸大厦比较符合经营户预期； 从项目配套看，经营户期望如下： 提供日常餐饮、休闲娱乐和商务餐饮； 提供银行、停车场和通讯设施 经营户需求分析－－项目测试 经营户普遍认为摊位比柜台和房间更适合； 铺位面积集中在50平米以下（86.5%）； 近60%的经营户对库房有需求，面积集中在100平米以下，能够承受的租金水平多在8元/月/平方米以下； 服饰类专业市场管理公司访谈－龙翔服饰城 服饰类专业市场商家访谈： 该项目的地段较好，处于杭州城市主干道莫干山路旁，而且又正对着汽车北站，这对做专业市场是一个很有利的条件； 但是我公司近几年没有扩建或者搬迁的计划，也没有考虑过管理输出的问题，因此对你们的项目兴趣不是很大。 －－浙江龙翔大厦有限公司 朱复生总经理 4.2专业市场类消费需求分析 市场终端消费者需求分析 专业市场经营户需求分析 服装类专业市场经营户需求分析 小商品类专业市场经营户需求分析 家具类专业市场经营户需求分析 75%的经营户经营时间在2年以上，10％经营1－2年，另有15％经营1年以内； 本省人占69.2%，其中本地人28.2％； 33.3%的产品来自本省，66.7%的产品同时来自省内和省外； 75%的商铺是租赁取得；平均承受的年租金是28107.14元，租金分布如图1所示；平均租期不到3年（2.96年），租期分布如图2所示； 从进货渠道看，60%的经营户是代理，其余40%是厂家直销； 从销售方式看，只有2.5%的用户是纯批发，35%的用户是纯零售，大部分（62.5%）批零兼营，如图3所示；整体看，零售比例（59.91％）略大于批发比例（40.09％），零售的平均营业额为2.84万略高于批发的营业额（2.63万）； 小商品类经营户特征 小商品类经营户满意程度分析 商务生活配套 地段客流人气 商铺租金水平 交通物流 建筑设施配套 市场物管商检 工商税务优惠 关注程度 低 高 满意程度 低 高 最关注的因素是地段客流人气、租金水平和交通物流条件；其次是建筑配套设施； 总体来看，小商品类经营户对现状的满意度是中等偏上； 小商品类经营户项目测试－对本项目感兴趣程度 有43％的小商品类经营户表示对本项目比较有兴趣，有8％的表示很有兴趣，有半数以上 （51％）的经营户表示对项目感兴趣；另有33％的表示一般，这部分经营户对项目持可有 可无态度，需要项目在整体经营环境、租金等方面有特别大的吸引力才能他们； 只有18％的经营户对本项目没有兴趣，具体原因有认为本项目临近位置就有汽车北站小商 品市场，竞争较为激烈； 小商品类经营户项目测试－期望的项目定位 1、服装 2、小商品 3、鞋类 4、小五金 经营户期望本项目经营产品品种要