《繁花似锦-蛰伏渐起——广东城市群2016年楼市回顾、未来展望和开发商布局》.pptxVIP

繁花似锦，蛰伏渐起 广东城市群2016年楼市回顾、未来展望及开发商布局; 随着城市群经济的协同发展，房地产的“城市群效应”也越发明显，可谓是一城动则群动。广东省的七大城，包括核心城市广州、深圳，以及周边重点城市东莞、惠州、佛山、珠海、中山，联系紧密，是研究广东省房地产的重点城市。本报告主要研究该七城近五年的房地产发展并对其未来进行展望，同时也详细列举了TOP开发商在广东省七城的进入情况，清晰其项目布局及土地储备。 本报告的顺利完成，感谢七个分公司的鼎力相助，提供了当地市场的部分数据及资料，在此感谢广州中原、深圳中原、东莞中原、惠州中原、佛山中原、珠海中原、中山中原。;;广东省七城楼市的2016总结与2017展望;2016年，除深圳外，其他6个楼市商品住宅成交面积整体保持历史高位，其中佛山、惠州、广州、珠海创下新高;在2016??火热楼市下，深圳成交价格大幅上涨60%，其他6城打破往期的稳定，同比大幅增长;除深圳外，其他6城成交金额均大幅上涨，其中惠州、珠海翻倍;成交同比变化情况;在多种因素的刺激下，2016成交疯狂，但2017年这些因素都逐步消失后，楼市将会回归理性;1 月调整后的社融增速仅下降了 0.1 个百分点。M2 和社融同比增速保持相对稳定，表明央行退出货币宽松的节奏较为温和，后期货币政策稳健中性。同时政府工作报告中指出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求，信贷政策可能向三四线城市倾斜。;在传出利好消息及后期规划确定后，已促进楼市成交，但因多数要多年后才实现，所以目前其促进成交的力度很少。;经过2016年价格的快速上涨，今年上涨空间有限，居民观望情绪明显;东莞：新政后，深圳客户成交占比大幅减少，外溢客户的红利在2017年会减弱;中山：受深中通道影响，自2015年第四季度起，中山楼市受深圳客热捧，拉动中山楼市整体升温。但2017年在规划利好已逐渐被市场消化，外地客户成交会回跌;在经过去年的高成交后，今年2月七城的推盘量较低，且深、惠、珠认购率远低于平均水平，购买欲望有限;2017年1月7城的价格虽保持稳定，但成交量下滑，成交量后期若持续下滑，价格也可能回落;在三四线去库存刺激下，投资投机将转移至三四线城市，广东七城的热潮降温;经过2017年初7城销售经理对刚需项目未来楼市看跌后，2月与上月相比虽较乐观，但仍不如去年年底。目前深圳、惠州看跌，东莞、广州看平，珠海、佛山、中山看涨;小结：经历了2016年楼市量价大幅上涨，2017年广东省七城的成交正回归理性，同时各个城市也因城市2016年的上涨幅度、土地价格、库存等而有差异化的变化方向。;广东省七城楼市的中期展望;房地产的中期发展受多种因素共同作用，其中经济、交通、供求关系及购买力是主要的影响因素，本报告将从这4个方面，对其进行分析;广州、深圳为国家及广东七城地区的中心，佛山、东莞、惠州、中山建设发展制造业，珠海发展创新型城市，各城市发挥自身优势，协同发展。;经济快速增长，7大城市的增速均超过全国和广东省的平均水平;重点城市2016年三大产业占比及其同比变化情况;珠三角是广东重点发展区域，在“十三五“规划出台更多利好消息，将要建设更多协调发展平台;广东七城城市群对珠海、中山等城市的带动有限，粤港澳大湾区的确定，更重视整个区域的共同发展，不仅深、广核心城市能收益，其他如珠海、中山、惠州等也能获利;“粤港澳大湾区”国家战略，未来将打造除美国旧金山湾区、纽约湾区、日本东京湾区的世界第四大湾，为广东经济社会发展注入更多动力;广深加强与周边城市的交通一体化联系，未来辐射力大幅增强，广东七城将实现人才及资源的快速流通和优化配置，促进城市群内各市的协同发展;广佛“一小时生活圈”：广佛更多区域广佛10条地铁线无缝对接，1小时交通圈再扩大;深惠“一小时生活圈”：深圳地铁14号线的规划落地，将进一步深化深莞惠一体化;中山的广东七城一小时：3大城际轨道、3大铁路网、“四纵五横”高速路等交通网络的确立，中山将步入前所未有的大交通时代;珠海：打通内外部交通闭塞，提升城市发展潜力;商品住宅新增供应量低于成交量，其中广州、中山供应持续下降，可售房持续减少;目前七大城市的库存和消化周期较低，其中珠海消化周期仅0.9个月，若未来新增供应持续低于成交，则未来可能是供不应求;商住类土地的供应及成交量波动性下滑;土地供应远不能满足市场的需求，未来供小于需的趋势不会改变，市场中期走势将持续向好;在土地供应有限的同时，商住用地价格飙升，是房价上行的直接推动力;在供应有限时，广、深、莞、佛购房需求大;除佛山略低外，其他6城的小学生增速较高，表示购房主体青壮年增速较快，购房需求较多;购买能力强;中山、佛山一般居民购房的能力较强，而其他城市购房压力大