霞光西路商住项目整体开发思路.pptVIP

市场信息参考 全国楼市成交均价呈下降趋势　　据统计，2009年1月份至2010年6月份，已连续18个月房价上涨，其中一线城市房价较2008年峰值上涨39%，二、三线城市较2008年峰值上涨28%，即便房价回调幅度在15%-25%，全国各主要城市房价水平依然比2008年峰值高。与此同时，2010年上半年月均成交量较2009年同期下降52%。通过数据得知，房价的过快增长没有得到成交量的支撑，中国的房地产泡沫十分严重，市场仍然供大于求。　　据DTZ戴德梁行监测数据显示，全国各城市6月成交面积均在低位徘徊。一线城市及二、三线城市成交均价分别环比下降4.9%及3.2%，价格出现“松动”迹象，其中深圳、上海及厦门分别环比下降15%、16.4%及11.6%。由于市场存量皆有剩余，预计“滞销状态”或将引发各地开发商一定的降价举措，价格“松动”仍将持续。 据业内人士预测， 2010年下半年住宅市场成交量将比上半年略有增长，上半年持观望状态的刚性需求购房者，在压抑了一段时间以后有望选择出手。而成交均价受供需关系的影响，价格将出现下调。预计下半年一线城市一手楼价格较2010年首季度下调20%至25%，二、三线城市一手楼价格有望较首季度下调15%至20%。 市场信息参考 房产税拟定于2012年在部分试点城市执行 据证券日报7月22日的报道，在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，拟订房产税于2012年在部分试点城市执行。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税作为抑制投资和高房价的一种地方税，将是国家宏观调控政策的重要手段。 征收房产税的相关政策其实很早就已经出台，但是由于征管系统和征管能力不够完善，该政策一直没有执行，目前也只是初步确定在部分试点城市执行。据相关人士透露，此次拟定的房产税将分为基本住宅、改善性住宅、投资性置业和投机性置业四种房产来界定，不同性质的房产将采取不同的征收方式。这意味着房产税的征收主要是用于限制投资、投机性置业，而不是打击正常住房和改善性住房的需求。 现在全国的房价已经出现下行趋势，上半年虽然一、二线城市销售情况整体萎靡，但房价依然坚挺，这主要是由于国家宏观调控制政策的力度还未充分显现。此次房产税在试点城市征收，将会加剧对房价下行的影响. 市场信息参考 　　楼市新政调控百日以来，链家地产对九大城市房地产市场表现进行观察和分析，对其新建商品房成交情况、套均面积情况进行统计研究。统计结果如下： 九城市商品房新政后成交下降 成交量平均下跌18.9% 据“链家地产”市场研究部统计分析，在观测9个城市中，有8个城市新建商品房成交量在新政后出现下降，其中深圳成交量下跌幅度最大，跌幅达到52.4%，在一线城市中受政策影响最为严重。 三大一线城市成交量在惯性增长后迅速回落 据“链家地产”市场研究部统计分析，三大一线城市成交量新政后同北京商品房成交情况基本类似，4月下半月延续上半月的成交走势成交量依然维持高位，但接下来的数月成交量迅速下降。 4月下半月延续上半月的惯性增长后，5月上半月出现了64.5%大幅下跌。 广州和深圳的商品房成交进入5月后遭遇寒冬，尤其是深圳对政策反应最为迅速，成交量在4月下半月就出现54.5%的跌幅。目前广州和深圳两地商品房市场成交惨淡，成交量不及政策前市场的一半 。 其他六城市政策前后成交量走势先扬后抑 据“链家地产”市场研究部统计分析，与三大一线城市不同，其他六城市的成交量走势分为两派。 在政策风暴下，大连、青岛两地以海景房等特色房地产项目吸引着来自全国的客源，使得5月下半月两地市场的短时火爆。但在全国市场成交量全线下跌的走势下，大连与青岛5月也仅是昙花一现。杭州、天津、成都、苏州均是过去几月中备受关注的区域，新政后除苏州外三地成交量跌幅均在50%以内。 目前，“国十一”政策的影响力正在逐渐显现。全国房价在上半年持续坚挺的情况下，已经显得力不从心。各地房地产商集体开始降价促销，像新入市的“日光盘”金山谷和中粮万科长阳半岛项目，之所以卖得好也是因为其价格降幅分别达到10%和20%。 从种种迹象和数据都表明，由于国家宏观调控政策的影响、市场整体供大于求，且过高的房价抑制了刚性置业的消费需求，因此市场只能通过降价来释放购买力，下半年房价下降已成定局。 本项目在充分考虑市场因素影响的前提下，采取“低价入市，高价造势”的价格策略。前期低价入市抢占市场，中期通过媒体整合推广使价格稳步攀升，后期借助项目所形成的市场影响力平稳收盘。 销售目标 总销