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对当前房地产市场分析与建议 　　随着我国经济发展和城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需政策的推行，近几年房地产业发展很快，以至于出现过热的苗头。总体分析我国的房地产业，我认为仍处在绿色景气区内运行，但局部过热和房地产价格涨幅过快问题应引起足够的重视。 　　 　　一 　　 　　1．房地产投资稳步上升，地域热点显现。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国这样一个人口众多的发展中国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近些年，全球经济增速放缓，我国经济一直保持7％―8％的高增长率，其中投资贡献率高达3．6％左右。在国内产业结构的调整中，房地产投资占固定资产投资的比重逐步上升，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。 　　从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在北京、上海、广州、南京、杭州等为主导的大城市群，客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。这些地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展，居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续增长。那么，我国的房地产投资稳步增长是否有需求的支撑?我认为，当前的房地产热主要是需求拉动的。 　　2．销售率、空置率，地域分化明显。近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的销售率要更高一些。 　　但是，由于房地产投资总量的不断增加，在销售率回升的同时，空置面积也在上升。对于空置率，我们要做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其偏好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的1／7，却能使之化险为夷，绝处逢生。 　　3．房价快速上涨，炒房圈地热，成为房地产业发展的隐忧。近几年，全国一些大中城市的房屋销售价格快速上涨，涨幅超前。面对节节攀升的房价，广大百姓找不到自己能负担得起的住房。 　　实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒房圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多投机商借“旧城改造”之机忙着炒房圈地，房价经多次转手越抬越高，这些投机商巨头从中获得了暴利，这种炒房圈地热对房地产业的发展可以说是殆害长远。俗话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房价上涨过快超过广大百姓可接受的程度，那么，就会对社会安定、经济发展、吸引创业企业和人才产生不利影响。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗? 　　目前国家已出台了多项政策措施，抑制炒房行为，平抑快速上涨的房价，我们已看到有一定的效果，是否能够有实质性作用，还需继续观察。 　　4．房地产信贷发展，有喜也有忧。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。 　　从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：房地产开发企业的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资