2011年下半年宏观形势预测.pptVIP

二手房价格增速明显趋缓，价格下行压力增大 2011 年5月,11个重点城市二手房价格指数平均上涨0.52%，较上月缩小0.7%，涨幅已连续第4个月出现回落。 11个重点城市中，有3个城市环比下降，其他城市环比增幅也极为有限，基本在1%以下； 四个月来，受新政影响，二手房价格增速明显趋缓，价格下行压力增大。 价格 指数 价格指数稳定上升，成交量低位波动，多呈下降态势 一线 城市 价升量减 北京 上海 广州 深圳 价升量减 价升量增 价升量减 价格指数小幅上升，成交量低位波动，多呈下降态势 二线 城市 价升量减 天津 南京 价升量增 杭州 苏州 价升量减 价升量减 五、未来走势 影响因素 宏观经济 金融政策 十二五规划 开发商资金链 保障房 综合因素 流动性 宏观经济 GDP增速放缓，经济发展不确定性增强，可能会影响政府对房地产调控的态度 2011年一季度GDP增速为9.7%，比去年四季度下滑0.1%，相比去年一季度11.9%的增速更是下滑了2.2%，而二季度GDP增速预计进一步降低；GDP增速的回落，一方面是因为十二五提出转变经济增长方式，政府不再一味追求GDP数据，另一方面则是4万亿投资的拉动作用逐渐淡化。 经济增速的放缓，带来了一定的滞涨风险，有可能会影响国家下一步对于宏观调控的态度。 十二五规划 核心内容 建立扩大消费需求的长效机制、调整和优化投资结构 第一 扩大内需 第二 调结构 第三 保民生 第四 构建节能、 环保型 社会 第五 强调科技 与创新 经济结构战略性调整、城镇化、产业协同带动经济 调整收入分配、和谐劳动关系、健全保障体系 节约能源、降低温室气体排放、发展循环经济 优势和机遇带来利好大于劣势和挑战带来的利空， 规划长期而言对房地产行业利多 十二五规划 房地产业在我国产业结构中支柱性地位依然稳固 现代产业体系、农业现代化、信息化、人才战略 高质量经济发展以及富民、保民生成为政府追求目标 双轨制住房制度开始显现 在2008年之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。 国家住建部于2010年11月中向各地发出的通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72．4％，远远超过此前的预期。 “新国八条”中明确提出，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 十二五规划投资3000万套保障住房 保障房 随着今年保障房大批量投建，将逐步分流相对低收入阶层客户，未来对商品房市场的影响将逐步放大 综合因素 国八条下半年仍将发挥重要作用 国八条 房产税 政治因素 从限购政策的范围和力度、税费、二套房首付等方面对房地产市场进行调控。从上半年市场表现来看，调控取得了一定效果。预计下半年仍将发挥重要作用。 仅仅在上海和重庆试行，但力度有限，作用也有限，似乎雷声大雨点小。预计短期内对市场影响力度较弱。 2012年十八大召开，2013年十二届人代会召开，当前正是政府换届的关键时期，保持政局稳定是国家的重中之重，所有的政策都必须以不影响稳定为前提。决定一切以稳定为基础的政治原则。 2010年11月至今，存款准备金率一共上调了9次。进入2011年，平均每月上调0.5%。6月20日存款准备金率达到了21.5%的历史高位，国家通过金融手段回收流动性，抑制通胀的意图十分明显。 存款准备金率的上调，使得银行可用于放贷的资金大幅减少，贷款难度增加。 5月CPI上涨依然达到了5.5%，通胀压力依然较大，下一阶段继续上调存款准备金率和加息的预期仍然存在。 金融政策 今年存款准备金率六次上调，银根紧缩，继续收紧的预期仍然较强 存款准备金率历次调整一览表 时间 调整前 调整后 调整幅度 (%) 2011年6月20日 (大型金融机构)21.00% 21.50% 0.5 (中小金融机构)17.50% 18.00% 2011年5月18日 (大型金融机构)20.50% 21.00% 0.5 (中小金融机构)17.00% 17.50% 2011年4月21日 (大型金融机构)20.00% 20.50% 0.5 (中小金融机构)16.50% 17.00% 2011年3月25日 (大型金融机构)19.50% 20.00% 0.5 (中小金融机构)16.00% 16.50% 2011年2月24日 (大型金融机构)19.00% 19.50% 0.5 (中小金融机构)15.50% 16.00% 2011年1月20日 (大型金融机