开发商如何获取土地.doc

分析开发商如何获取土地 一、通过分析编制可行性研究报告。 二、明确土地使用权的出让方式 三、了解土地使用权获取的基本形式。 四、按照《土地管理法》办理土地手续 五、获取淄博市土地交易信息（电话咨询 如何获取 获取要点） （一）、可行性研究报告 ??通过市场调查，掌握区域的自然条件、现状、规划、人口发展等因素，收集区域的土地市场（包括区域的土地供应量、供应方式、地价情况、未来走势等）、区域的房地产市场（包括区域的房地产市场整体水平、供给、需求、客户、已开发和在开发或未开发的项目、价格等）资料，并对区域内或附近区域同类项目中典型的楼盘进行实地踏勘、分析比较。掌握区域的同类房地产价格及走势，从而大致确定出让地块所开发的房地产销售价格。详勘地块????对地块现场、周边环境、景观等进行仔细认真地查勘，掌握地块规模、形状、地形地势、地质条件、临街情况、周边配套、交通状况等。初步测算土地的合理市场价格，并在此基础上进行初步的投资分析。分析对手???“知已知彼，百战不殆”，认真分析对手的重要性不言而喻，参加土地拍卖（招标）会，对手主要有：政府——土地的出让方；竞争者——想获取土地的其他开发商。????一、分析政府（其代表为国土局）的主要目的是为了准确预测地块的底价，做到心里有数。对国土局而言，最重要的是成功出让，其次是成交的地价不能明显低于市场价格，第三才是价格越高越好。因此，一般情况下，地块的基准地价（或公示市场地价）是拍卖（招标）土地的底价的重要参考指标。从深圳市政府历次招标、拍卖土地的情况来看，其底价（起价）均在基准地价附近。????二、竞争对手的出价是决定成交价的最终因素。事先可通过参加土地拍卖（招标）答疑会、媒体的报道等，了解有哪些竞争对手。然后再进一步了解他们的实力、企业发展风格等。参加竞投（标）取得土地的开发商大致有三类：???（1）以项目利润为目标，此类开发商出价将重点考虑利润的因素，当地价过高，达不到预期利润目标，开发商会放弃加价。???（2）以企业发展为目标，主要目的是获得土地，保证公司持续经营运作，或者是取得土地开发资质。此类开发商出价往往高过前一类。???（3）制止其他开发商以过低的地价取得土地，对自己的项目形成威胁，同时，如果自已以理想的价位取得土地，也可以通过项目的开发获取利润。例如今年万科地产参加其大梅沙项目东面地块的招标，招商地产参加科技园南区地块的拍卖等均属此类情况。掌握游戏规则????参加竞拍（投）前认真阅读并确认拍卖或招标公告及文件的各项规定，掌握土地拍卖、招标的有关规定及基本程序，以免现场错误地举牌或者投入废标，给自己造成不必要的损失。准备充分????在参加招投标前做好各项目准备，是成功取得土地的保障。????准备一份详细的《地价——开发利润表》以及明确的土地最高限价，可以使自己在拍卖现场稳如泰山，沉着应变，丝毫不乱。????准备二份价格不同的投标书，可以根据现场对手投标的情况，最终选择一份合适的标书投标，以使自己能以最理想的价格中标。土地使用权的　　获取土地使用权是房地产项目投资的基础。如何经济地获取最理想的建设用地，几乎是所有房地产项目投资者最关心的问题。 　　按我国的现行法律规定，土地使用权获取的基本形式有：行政划拨、有偿出让、转让、租赁和入股联建等。其中行政划拨土地是无偿、无限期、无流动的土地供应方式。 　　推行土地有偿、有限期的使用制度以后，只有非经营性项目、公益性项目才能继续取得行政划拨土地使用权。 　　(1)有偿出让土地使用权。是指地、市、县人民政府及其土地管理部门，代表国家将土地在一定年限内的使用权，以指定的地铁、用途和其他条件，通过规定的形式和程序，出让给土地使用者，并一次或分次收取土地使用权出让金的行为。我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可通过协议、招标和拍卖等形式取得土地使用权。 　　协议出让土地使用权又称定向议标，是政府根据城市规划的要求与土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人，然后与选定的土地受让人协商议定土地的出让金、使用年限、使用性质和其他条件，最后达成协议、签订土地使用合同，有偿出让土地使用权的全过程。协议出让方式，是目前各地应用最广泛的土地出让方式，但这种方式并没有引入竞争机制，在地产市场运行的过程中，缺乏公开性、公平性，人为的、非规范性的因素过多。事实上，以协议方式出让土地使用权的市场，是一种没有公平竞争性的、不发达的、欠公正的地产市场。随着我国房地产市场体系的逐渐发育和完善，这种土地使用权出让的方式必然逐渐减少。事实上，有些城市(如广州、深圳等)，已于近期相继宣布对房地产开发项目，禁止使用协议出让方式。 　　招标出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(经过资格审查的单位或个人