论房地产拆迁评估.docVIP

摘 要 随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也出台城市房屋拆迁……………………………………………………1 1.1《物权法》强调了房屋拆迁的强制性……………………………………………1 1.2《物权法》使房屋拆迁工作有法可依……………………………………………1 2．在房地产拆迁评估中出现的问题………………………………………………………1 2.1估价方法存在的问题………………………………………………………………1 2.2拆迁评估进行难的问题……………………………………………………………1 2.3安置房价格的确定上存在的问题…………………………………………………5 2.4房屋性质认定上存在的问题………………………………………………………0 3．对拆迁评估存在问题的原因……………………………………………………………5 3.1政企不分……………………………………………………………………………4 3.2房屋拆迁评估秩序混乱……………………………………………………………3 3.3执行房屋拆迁评估政策不到位……………………………………………………3 3.4城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重………………………………7 4．对房屋拆迁评估改进的建议……………………………………………………………9 4.1依据市场行情确定合理补偿价格…………………………………………………3 4.2确定好基准价格……………………………………………………………………3 4.3完善城市房屋拆迁估价方法………………………………………………………3 4.4政府部门掌握好公布市场价格的时间……………………………………………3 4.5建设一支优秀的评估队伍…………………………………………………………3 论房地产拆迁评估 随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也出台城市房屋拆迁纵观城市发展史，可以说没有拆迁就没有城市的发展。千百年来，城市都是在建设-拆迁-建设的循环往复中前进发展。城市建设离不开拆迁，这是城市新陈代谢的需要。房屋拆迁关系到公民财产权的自由、限制和保护，因而众人关注，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对房屋拆迁的模式进行了全新的定位与规制。《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性的。而《城市房屋拆迁管理条例》所规定的拆迁由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可见，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》的出台对房屋拆迁给予了新的定位。根据《中华人民共和国立法法》的有关规定，对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或由全国人大及其常委会出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据，因而在《物权法》出台前很多社会人士认为《条例》是“违宪”的。现在《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。根据《房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式；评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中存在许多问题，一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督而无法顺利实施；二是被拆迁人担心暴露家庭财产隐私对执行初步评估结果公示制度不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议，另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。 天 津 国 土 资 源 和 房 屋 职 业 学 院 2