摩尔(Mall)中国特色.docVIP

摩尔(Mall)中国特色 　　“淮南为柑、淮北为枳”。如今，世界各地纷纷在复制摩尔购物中心这一商业业态，而对中国来说，Mall更是一个彻头彻尾的舶来品。 　　 　　成熟Mall的几大代表 　　 　　美国是大型摩尔购物中心的起源地，多建在市中心和郊外高速公路旁，但以郊外高速公路旁居多。加拿大、菲律宾、西亚海湾地区的购物中心大多是美国式的。美国式Mall规模大，顾客选择度高。很多外观似大仓库或大工厂简朴无华，但内装修较现代化很人性化很舒适，并不追究过高档次，做到实用不浪费。 　　以法国为代表的欧洲式购物中心与美国式购物中心大体上较相像，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。不同之处在于：欧洲购物中心都建在城乡交界处，美国的购物中心有的在城中有的在城郊。法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。欧洲购物中心以经???日常生活用品为主。 　　韩国、台湾的购物中心大多是日本式的。日本式购物中心大多建在都会市中心，大多由大型百货公司投资建设或扩充而来，营业楼层较高（达到地下2至3层，地面7至13层），但占地面积较小，停车场一般位于地下3至7层。占地面积不是很大，也不具备大型室外停车场及大型停车场附楼。这主要是跟此类国家人口密度大、土地资源稀缺有密切的关系。 　　以菲律宾、泰国为代表的东南亚式购物中心很像美国式购物中心，但自身连锁的特点鲜明。一般由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理，面积庞大，自营比例较高（50%至70%左右），自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭（全家/全客层）。连锁购物中心可解决购物中心的招租难题，可迅速实现购物中心的全面开业，且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。 　　作为零售商业的顶级模式进入中国这个庞大的13亿人口的市场，Mall必须切合我们的实际国情，遵循我们的市场规则，符合国人的购物习惯，利用国内的实际资源，否则寸步难行。 　　 　　中国为Mall的生存发展提供了什么样的条件 　　 　　首先，我国人口众多，土地资源稀缺。这一点跟日本、韩国等尤为相似。虽有960万平方公里的国土面积，是世界第三大国，然而13亿人口的庞大基数导致人均水平的严重落后，更甚者中国2/3的人口集中在沿海一带，就连一座县级市都可能有几百万的人口，中国人均耕地面积仅有0.101公顷，不足世界人均耕地面积一半。可想而知，土地资源的稀缺性不亚于日本。 　　其次，我国还是发展中国家，虽然GDP排世界前列，中国工人平均工资水平和西方工人平均工资水平的比是1：20。据AC尼尔森的最新消费调查报告显示，城镇居民人均年收入为8472.2元，去年城镇人均消费5276元，而美国等发达国家的人均消费则在八千美元以上。消费力不可同日而语。也就是说中国人均消费力并不强。 　　再者，收入的偏低也导致了消费结构不合理，据统计，1993年至2003年，我国最终消费率平均为59.5%，2004年为53.4%，2005年进一步下降到50%以下。而同期世界平均消费率为78%左右。国人目前奢侈品消费偏少，娱乐、休闲方式单一，虽然各种观念一再强调国人已经到了休闲享乐的时代，从趋势来看，现代人也是越来越注重养生和休闲，但实际上这只不过是针对一部分富人和白领的片面论调。大多数人虽然脱离了温饱线但远远没有去享乐的精力和金钱，医疗、小孩、养老等诸多问题不会让人松口气。 　　中国地域贫富差异化，沿海与内地差异化等现象客观存在，各地消费水平极不均衡。2004年西部地区消费品零售总额仅占全国的16.2%，西部地区人均社会消费品零售额，只相当于全国人均零售额的43%左右。这也是为什么Mall进入中国首先扎根沿海的原因。 　　另一个现状，中国经济迅速增长是客观事实，反映的现象之一就是国内大多城市都在迅速再建设。但老城区人口密度大，交通混乱的现象并不能一刀根治，商业密集但设施过于陈旧，消费力惊人但缺乏良好的释放空间，这将是一个长期制约Mall发展的弊病，不易根除。新城区交通虽然良好，但服务设施、教育医疗，商务办公等配套设施完善也不是一天两天的事情，商业气氛不足商业价值偏低的现象也必然长期存在。Mall的建设空间具备，然而要汇聚人潮，发挥商业价值有待时日。 　　应该说，Mall的发展是一项极为复杂的“工程”，其中涉及到了政府、金融、地产、商业等诸多领域的深切配合。而我国这些方面都尚未成熟、处于摸索配合阶段。过快的城市发展存在着大型商业体分布合理性问题，商圈重叠导致了恶性竞争和商业资源的浪费；金融系统的不规范操作尚未杜绝；地产行业跟风现象和唯利是图的开发思路导致商业地产项目短命者也屡见不鲜；商业配套新兴稚嫩，经验缺乏，短期内仍不足以支撑商业地产的雨后春笋