蓝岳学府营销方案.docVIP

蓝岳学府 --营销策划方案 第一章 产品概述 3 第二章 市经济形势分析 3 第三章 项目SWOT分析 6 第四章 市场定位 7 第五章 项目定位 8 第六章 定价原则 9 第七章 推广计划 10 第八章 促销策略 12 第九章 风险预测及对策 13 第一章 产品概述 城区： 清河区 地址： 淮安市清河区北京北路99号 装修情况： 毛坯 售楼地址： 淮安市清河区北京北路99号 容积率： 3.80 绿化率： 30% 开发商： 江苏蓝岳淮安置业有限公司 建筑类型： 板楼 物业类别： 普通住宅,商铺 开盘时间： 2011年10月 入住时间： 待定 交通状况： 6、8、12、26、28、32路 项目介绍： 蓝岳学府位于淮安市清河区北京北路99号，运用现代经典建筑立面，优质建材，配以智能化管理系统，用最真诚的建筑方式构筑淮安居民关于生活的梦想。生活在这里，恣意的品茶，消磨时光，感受那份悠远的恬静和惬意、优质的品质生活。 价位（元/㎡） 400～799 800～900 901～1100 1101以上 楼盘个数 9 3 1 3 比例（%） 56.25 18.75 6.25 18.75 2）据上述统计显示，占56.25%在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据半数楼盘均以低价入市，导致市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。 3）价位在800—900元/M2的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150—200/M2不等，由此又可推断出目前民购房的最关键因素在于价格及地段。 B、影响住宅物业销售状况因素分析： 1)市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。 2)从市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。 C、住宅物业需求状况分析： 1)房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。 2)少部分市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。 3、各类档次住宅物业综合素质分析： 1)价格在400—799元/M2的住宅物业综合素质分析： 该类住宅在占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各项配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”（同时也应证了前面分析的结果）。 2)价格在800--900元/M2的住宅物业综合素质分析： 该类住宅物业一般处于闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅部分楼盘自身有少量配套，但综合素质较差。 四、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析： 1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。 A、原因分析： 1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。 2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。 B、应对策略： 消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。 2、户型倾向：购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。 A 、原因分析： 1）房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相对高些，因此可选择较大户型。 2）购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。 3）目前市场上尚未在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。 4）购房者对户型的功能合理性及实用性知之甚少，尚未产生具引导性的产品。 B、应对策略： 从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其认识什么样的户型才是好的户型。 五、房地产市场发展趋势分析： 1．本地公司成为生力军： 目前进行房地产开发的主要是当地房地产开发企业，受到的竞争压力较小，开发水平不高。但随着新事物、新政策及外地企业的刺激将促进本地一些有实力的开发企业组建优秀的开发队伍，调整开发理念，提高作业水平，成