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“以房养老”模式的中美比较及对我国的启示-行政管理 “以房养老”模式的中美比较及对我国的启示 杨孙蕾 邹彩芬 卜小琴 （武汉纺织大学会计学院湖北·武汉） 摘要：为更好地解决我国人口老龄化的问题，国务院和中国保监会近期发布若干意见以保证“以房养老”模式在我国试点推广。美国作为“以房养老”模式发展最成熟、最完善的国家，其先进经验值得我们借鉴。文章通过“以房养老”模式的中美比较，归纳出美国“以房养老”模式的三个特点，并结合我国前期“以房养老”模式的实践情况，得出了完善我国未来“以房养老”实践的一些启示。 关键词 ：以房养老；中关比较；试点 目前中国人口已经进入老龄化阶段，老年人口规模日益扩大，给我国现行的社会养老保障体系带来巨大的挑战。而我国现有的养老资金由于历史遗留问题、来源渠道单一等导致资金缺口巨大，收支矛盾日显突出。另一方面，虽然中国的传统观念是“养儿防老”，然而我国1971年开始实施的“计划生育”政策导致现有家庭出现的“4+2+1”模式使得独生子女一代很难实质解决双方父母的养老问题。因此如拓展现有的养老渠道成为理论界和学术界日益关注的话题。目前，美国是“以房养老”模式发展最成熟、最完善的国家。因此深入了解美国的“以房养老模式”，借鉴其先进经验，可使我国结合实际现状发展适合我国国情的“以房养老”模式，这对于对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。 一、美国“以房养老”模式的特点 1．由政府主导 美国的以房养老项目由联邦政府住房及城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称为HUD）和联邦住房管理局(Federal Housing Authority，简称为FHA)主导。由于政府介入该项目，并给贷款资金提供担保，降低了金融机构贷款资金不能收回的风险，因此大大地推动了以房养老项目。目前美国的以房养老项目中房产价值转换抵押贷款（HECM，简称为Home Equity Conversion Mortgage）和住房持有者贷款(Home Keeper,简称为HK)所占的市场份额之所以较大的原因在于政府介入，并为之全额担保。 2．面对的对象是信用良好的62岁以上的单身老人或夫妇 美国的以房养老项目主要面向的对象是信用良好、不存在联邦政府债务且拥有少量贷款或无贷款自住房的62岁以上的单身老人或夫妇。HUD在收到申请对象的申请后，首先联合银行和保险公司，对申请者的自住房进行价值评估。其次，在房产评估的基础上，参考单身老人的年龄或是夫妇中年纪较小者的年龄以及当时的市场利率等因素，向申请者发放相应的贷款，贷款时间以申请者去世或是相应的房产产权发生变更的日期为截止时间。 3．产品设计合理和多样化 大部分情况下，申请人在办理以房养老业务后仍然是抵押住房的法定所有者，直至申请人去世后HUD才收回抵押的住房，并将该住房出售的价款用以抵消债务。该住房出售价格大于债务的部分由老人的子女获得，该住房出售价格小于债务的缺口由政府承担。此外，如果子女在老人去世后清偿了以房养老的银行贷款本金和利息，则该房产可由子女继承；考虑到申请人在年龄、身体状况、富有程度、抗风险等方面的差异性，美国的“以房养老”模式设计了针对不同人群的住房反向抵押产品。HECM和HK的产品设计主要考虑的就是客户的财富程度，前者是针对自住房价值一般的老年人，而后者是针对自住房价值较高的老年人。 二、中国“以房养老”模式 2013年9月6日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”作为重点提出。这意味着，“以房养老”政策正式出台。事实上我国从2005年起已经在南京、上海、北京、杭州等城市陆续开始试点“以房养老”业务，然而效果欠佳。 1南京的“租售换养”模式 2005年4月，南京市汤山“温泉留园公寓”开展“给我房子，替你养老”的业务，具体内容为：凡是在南京市拥有住房且面积大于等于60平方米，年龄在60岁及以上的孤寡老人，如自愿申请将其住房进行抵押给老年公寓，在公证机关公证之后可进入南京市老年公寓养老，并且减免在养老公寓里的一切费用，在老人去世时该房产归养老公寓所有。但这种模式最终以失败告终，究其原因，在于其业务限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老年人不敢把房子交给民营机构打理。 2．上海的“售后租回养老”模式 2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的模式。具体内容为：在上海市拥有住房，年龄在65岁及以上的老年人，通