黄村城中村改造策划方案.ppt

谢谢大家!Thank you! * * 黄村城中村改造策划方案 柳州市国融房地产咨询策划有限公司 前言：因为本地块产权所有的特殊性，地理位置的优越性，我们做出一个收益提升为意念的构想：通过规划、设计我们将改造地块改造成几大区域、由高到低、动静分离，集高档住宅、临街商铺、人工景观、地下商业街、地下停车场于一体的新商业区。然后通过独特的策划、规划解决商业区今后在招商、经营等方面的问题。让村委与村集体价值收益得到提升。为此，回迁安置建议另行规划。 黄村城中村改造地块的经营化构思 目标是――打造柳州新商业街模式 区域交通优势大 区域经济、生活圈幅射广 区域支持要素 区域交通优势大 作为柳北区重要主杆道路之一目前车流量已经相当巨大，北接潭中高架、北雀路，南连广雅路、广场路、滨江路、红光桥。 在广雅大桥后雅儒路将成为柳南柳北连通的重要路段，更大车流必会带来更多的消费人群。 N 区域经济、生活圈幅射广 步行幅射图 N 车行幅射图 飞鹅商圈 五星商圈 河东商圈 柳北生活圈 河西生活圈 　　高信价比出租房吸引更多工业、餐饮服务人群 　　为了更好的说明如何将本地块收益提升，我们将从规划、设计、策划、招商、经营、管理角度来分析它们在项目收益提升及稳定发展中的必要性。 规　划 　　　我们将改造地块由北向南分为四个区域，主要是从景观、噪音、阳光、空光流通及功能分区上做更科学的设计。 A约20亩　　B约20亩　　 C约30亩　　D约30亩 项　　目：100亩（折合66660m2) 容 积 率：2.5＝183,334m2 商业比例：4：6＝46000m2：120667m2 N 规　划 　　　四个区域整体规划以北低南高为主，但从景观考虑D区内建筑为南低北高。 N 楼高(约)2 + 6 楼高(约)2 + 6 楼高(约)2 + (8～12) 楼高(约)12～18 　　　A区域建筑布局 商业内街 　　特色店和酒吧街 　　企业员工宿舍及小户型住宅 　　带了5000名居住居民，以每人每天10元的生活必需消费，一年将为商业区带来近200万元。 N 设　计 休闲广场 小型商务酒店 　　　B区域建筑布局 N 　　各地风味小吃店、小型商务酒店等 　　企业员工宿舍及小户型住宅 设　计 商业内街 弯延的内部商业街不仅与地下商业街交连，创造了更多商机，而且将四个地块连成一气。 　　　C区域建筑布局 N 商业民众广场 人工瀑布 地下商业街入口 　　开井(下为地下商业街 　　-2层地下停车场出入口 　　由于当地集周边停车位严重不足，建议多建停车位，并在筹建初期考虑科技化管理，为后期运营上节省人力成本。 设　计 　　　D区域建筑布局 N 　　中型酒店、写字楼、沿街商铺，主要针对社区配套 大、中户型住宅 设　计 中庭广场 除D区出售产权外，其他三区或以出租，或以出售使用权的方式，将产权掌握在村委集体手中以便后期二次升值。如：出租房在商业圈氛围成熟后可收回改造。 通过酒店或写字楼 的过度，从喧嚣的 环境过度到优雅的 高尚住宅环境 通过广场内环境提 升整体档次，达到 汇聚人气和空间感 的需要。 在主要出入路口的门户位置的两端，以 体现本商业路段项目独有特色为目的。 尽量在短时间内提升人气，藉此提升商 业物业的价值。 备注 以现代简约式建筑 风格，线条明朗， 不易过时。 以现代欧式建筑风 格，体现大气、和谐。 以中国殖民时期多 国建筑融为一体的 特色商业内外街。 以中国殖民时期多 国建筑融为一体的 特色商业内外街。 建筑风格 39000 m2 35000 m2 23333.5 m2 23333.5 m2 住宅面积(约) 大、中户型住宅 中、小户型住宅 企业员工宿舍及小 户型住宅 企业员工宿舍及小 户型住宅 住宅类别 中型酒店、写字 楼、沿街商铺，主 要针对社区配套 百货、超市、中型 餐饮、中型酒店娱 乐等传统商业 各地风味小吃店、 小型商务酒店等 风情酒吧、西餐、 咖啡厅、小型商务 酒店等 商业经营类别 11000 m2 15000 m2 10000 m2 10000 m2 商业面积(约) 品质住宅区 商业民众广场 小吃夜市街 特色商业街 商业开发主题 12 ～ 18 2 + （8 ～ 12） 2 + 6 2 + 6 楼高(约) 50000 m2 50000 m2 33333.5 m2 33333.5 m2 可建面积(约) 2.5 2.5 2.5 2.5 容积率(约) 30亩，20000 m2 30亩，20000 m2 20亩，13333.4m2 20亩，13333.4m2 土地面积(约) D C B A 地块 项目开发一览表 　　从投入和产出角度分析整个项目的投资可行性。 (暂不考虑资金来源状况，仅从项目角度进行财务分析)