论中国房地产未来演变.docVIP

论中国房地产的未来演变 　　摘 要: 中国房地产在近10年的时间里,成为中国最热的话题之一。为了使人们清醒准确地认识这个事物,有必要给予该事物一定的展望和预期,也许过程分析能够给人们得到某种参考和启示,或者至少能在心底对其有个初步认识而不是感觉那么迷茫。本文用已知和能够推论的方法,推演我国的房地产前景,加以讨论。 　　关键词: 中国房地产 “居者有其屋” 调控 　　 　　中国房地产在近10年的时间里,成为中国最热的话题之一,就像所有老百姓最喜欢和最痛恨的人和事一样,一旦成为人们的焦点,无疑它就被定性为异类,也就是没有按照常规出牌的产业,这与中国特色不无相关,也必然是时代的产物。几十年的福利分房,上百年的私有房屋产权制度,才十年的商品房体制,几个数字显示这才是刚刚开始。 　　成熟的房地产市场、房屋政策国外有之,但是否已经成熟到没有风险得像人们喝白开水一样?恐怕不是,美国的次贷风波,恰恰也是房地产热的产物,但是两三百年的国史,两百年的新兴,房屋商品流通的大规模开始或者是全球霸主的辉煌也就不过半个世纪。也许德国的稳定房地产政策好像是接近成熟了,一个区域,一个国家的范围内,居者有其屋,无论租赁还是拥有,都是生活中平常的事情,它成熟的房地产政策使一个个的海外金融巨鳄搁浅日尔曼,但是它能否作为未来中国的房地产前景?也许不能,否则美国为什么不效法德国的这种政策呢?这看来和国家的特点,民族的精神、历史,以及国家发展的阶段有着很大的关系。 　　国家未来将何去何从,这可能将决定在这片国土上的房屋将是什么样子;住在房子里面的人将在想什么,也就决定了房地产业的前景。这个逻辑将是我们探讨的主导方向。 　　让我们倒推一下中国房地产的发展轨迹:终极目标,居者有其屋。城市化的进程达到一个高峰后,必然会落到城市和农村的合理平衡状态,近年的粮食价格暴涨,美国金元外交、农业外交对世界的蚕食又一次彻底地暴露了资本主义制度的内在规律,单纯地以攫取最大利益为目标,不知道哪天刀子会割到自己的肉,农业人口、农业用地将是一个很大的城市化外围的权重部分,也就是不会所有的人都进城,而是有相当的比例的人在城??。那为什么非要把城内城外看成房地产发展前景的标志呢?试想,城内的房子叫做商品,而且是流通很快的商品,而且摩天大楼彼彼,平面成为立体,商品也就几何方式的增长和出现;而城外,很难看到拔地而起的高楼大厦,更多的是经典小楼,因为广袤的大地和万顷良田托起的是人们原始心中离地合适高度的距离居住的潜在基因。 　　城外的比重与城内预期不会失衡,为什么?因为还有江河大川,高峰峻岭,平原上还要有平面生产出粮食的良田,鱼类生长的湖泊和沟渠。那么城内就会有尽头。曾经过去的50年中,从原来人均不足一平米,到居住环境改善,人均十几平米,到未来可能更高的人均数,但也许在高点后会回到某个平衡的人均平米数。什么能让这个平衡数字出现呢?最广泛的是那个城内城外的平衡,进了城的人稳定在某个数字,而我们能安居的房子也有一个极限的数字,那个就是平均数;另外,人们的需求会随着意愿的实现难易而改变,有财力的为了提高生活质量而提高人均居住面积,没有财力的也不会不能忍受老少三代同堂的同居生活,此时,政府、社会组织这个因素不得不发挥其应有的作用。政府、社会组织是变革目前现有经济模式的执行动力,很多发达的西方国家也感觉到了市场经济自由贸易有着它终极的弊端,如果没有外力的调整和改善,它就可能会毁灭我们生存的环境,我们的星球,那时候谈论价值最大化、攫取最高利益就没有价值。回到“居者有其屋”的政府职能问题上来,财富的积累,社会的发展,应该让更多人的平均生活水平更大地提高。政府可以拿出大量的钱财补贴农业、补贴石油、补贴能源价格上涨带来的负面影响,那么如果房屋已经关系到国计民生,国家会不会为了达到“居者有其屋”而大手笔呢?答案是肯定的。 　　无论是价值取向还是人们自然购买力选择,还是国计民生的稳定,“居者有其屋”是必然的。 　　就像上面提到的,只要房屋还是在城内较快流通的商品,其必然有价值高点,也许高点不断刷新,但刷新的过程剔除通货膨胀和稀缺效应(毕竟未来有城内外的平衡,一个没有进城增长的时期,“稀缺”的发展方向结局是不存在稀缺)后,会有一个永久的回落点,回落点后将要朝着价值曲线下方行进,那么每次的反复将成为必然,只不过人们能做的是必然的事情来临过程中,不发生永久不可逆转的情况,例如:国家资金链的断裂,百姓民不聊生的思变,等等。一旦改变了国家的根本修复能力,那么房地产业也就像所有昔日的辉煌产业走向灭亡、衰败一样,颠覆性地重蹈覆辙。很简单:战争时的房屋没有任何的价值,如果人们有能活着生存的空间,根本不会考虑居住环境的优劣和大小,这就是生命排序的规则。一旦发生了这些逆转,那么政府也好,社会组织也好,将无力回天,那么也就不存