盐城项目全案营销推广策略报告47p.pptVIP

行业宏观环境概述 区域房地产市场态势分析 盐城商业环境分析 主要竞争项目分析 主要竞争项目分析 主要竞争项目分析 主要竞争项目分析 主要竞争项目分析 项目SWOT分析 客厅面积大，卧室面积可以小； 主卧室一定要朝南； 主力户型120-140之间（以三房为主）； 物业概念不强，城南区域平均物业费1.1-1.2元之间（含电梯费用）； 当地市民十分重视小孩子的教育； 项目周边人口分析 城市新地标 财富新磁场 产品形象定位 城市新地标：随着盐城市政府的南迁，以城市发展重心南移，未来3-5年城南必定成为一个城市中心。宝龙城市广场，必定也为盐城城市一个标志性的建筑，从产品展示了盐城今天的繁华以及未来的发展。 财富新磁场：宝龙城市广场，自身配备十分成熟商业、完备的生活配套，将给本案带来稳定的高额租金、巨大的升值空是，成为业主的财富磁场。 SLOGAN 备选：1、48万平方米国际生活城 2、 48万平方米全生活中心 48万平方米城市新中心 产品形象定位 区域中心 城市发展核心位置 商业中心 缤纷时尚商业 财富中心 最具商业价值产品 生活中心 便利高尚生活品质 第三部分 营销策略 项目推盘节奏 项目推广思路 3.1万㎡ 23.9万㎡ （含地下） 10.3万㎡ （含地下） 11.5万㎡ （含地下） 项目开发节奏 项目工程进度 含地下共11.5万㎡ 2010.8—2012.8 喜达屋商务酒店、住宅北区、住宅北区底商、迎宾路商业街 3期 含地下共10.3万㎡ 2009.10—2011.10 住宅南区、住宅南区底商 2期 含地下23.6万㎡ 2009.10-2011.10 Mall、酒店式公寓 3.4万㎡ 2009.7—2010.7 东进路商业街、跃马路商业别墅 1期 建筑面积 开竣工时间 开发项目 开发分期 本项目分三期开发，具体各期开发时间、开发量及开发项目如下： 全案推盘节奏 时间 2010年 2011年 2012年 2009年 推出 产品 10月 东进路 商业街 MALL、 住宅南区 5月 10月 酒店 公寓 5月 住宅 北区 10月 住宅底商 迎宾路商业街 项目全案推盘策略上采用“小步快跑、频繁推出”的策略。 结合项目工程进度以及取得证件的时间和当地5月、10月传统销售旺季等特点。 具体推案节奏如下： 第三部分 营销策略 项目推盘节奏 项目推广思路 广告推广策略 现场布置策略 SP活动策略 目标客群 整合传播 整合推广 媒体组合策略 市场环境 整体营销推广 展会推广 推盘节奏建议 定价策略 宝龙 城市广场 关注口碑传播 购买 整合营销思路 营销策略体系 先卖城市，再卖楼盘 先做版块，再做产品 先做政府，再做企业 体验式销售方法 暴力营销 常规性营销手段 商家联盟共享客户资源 老带新活动 …… 推广思路 营销手段 渠道推广 项目的特点，决定宝龙的使命： 运营城市 推广渠道，推广方式 渠道拓展 广告推广策略 与政府联动合办城市发展论坛，自然过渡到商业配套服务——宝龙城市广场 结合项目业态，项目特点，举办城市影响力的活动 从一圈独大，到多圈共荣，与媒体共同举办盐城商业地产论坛 联合城南各个楼盘，通过媒体炒作版块价值体系 先卖城市 先做版块 先做政府 再卖楼盘 再做产品 再做企业 广告推广策略 再卖楼盘 再做产品 再做企业 形象推广期： 1、树立宝龙集团整体形象； 2、宝龙·城市广场整体形象初步传播； 诉求主题： 1、宝龙集团――集团实力；品牌实践； 2、宝龙城市广场――48万㎡城市新中心；业态功能分布、物业形态； 推广渠道： 1、活动宣导；3、户外媒介；4、主流媒体软文；5、电视、广播等 广告推广策略 盐城项目全案营销推广策略报告 第一部分 市场研判 宏观市场概述 区域市场分析 竞争项目分析 项目SWOT分析 市场启示 据国家统计局公布数据显示，2009年1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。 　 2009年1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比07年同期回落13.0个百分点。　 2009年1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而07年同期则是增长11.1%。　 2009年1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%；办公楼销售面积下降10.5%；商业营业用房销售面积增长13.1%。1-4月，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。其中，商品住宅销售额增长38.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长14