绵阳某地块前期初步调研及分析2008年3月.pptVIP

绵阳地块前期初步调研及分析 宏观环境研究 ——总体规划 根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占ＧＤＰ的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。 房地产市场概况 房地产市场概况 房地产市场概况 房地产市场概况-需求特征 房地产市场概况-需求特征 房地产市场概况-需求特征 * * * * * * 2008年3月 Ⅱ Ⅰ 宏观环境研究 房地产市场概况 Ⅲ Ⅳ 4 Ⅴ Ⅵ A地块竞争情况及分析 初步价格定位 未来趋势预测及风险提示 B地块竞争情况及分析 宏观环境研究 ——城市概况 绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。 宏观环境研究 ——经济发展 1 经济增长情况 全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点， 0 200 400 600 800 GDP 355.7 415.1 482.5 560.8 673.5 2003 2004 2005 2006 2007 宏观环境研究 ——经济发展 2 人口增长 绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。 0 20 40 60 80 市区人口 （万人） 53.99 56.27 60 62 66 2003 2004 2005 2006 2007 宏观环境研究 ——经济发展 3 固定资产投资 2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点： 一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。 固定资产投资（亿元） 0 200 400 固定资产投资 103.4 124.2 150.3 181.4 235.2 2003 2004 2005 2006 2007 宏观环境研究 ——经济发展 3 人均可支配收入及支出 城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。 城镇人均可支配收入及支出 0 5000 10000 15000 2003 2004 2005 2006 2007 支出 5570 6047 6422 6909 7804 收入 7179 7708 8201 9054 10473 2003 2004 2005 2006 2007 Ⅱ Ⅰ 宏观环境研究 房地产市场概况 Ⅲ Ⅳ 4 Ⅴ Ⅵ A地块竞争情况及分析 初步价格定位 未来趋势预测及风险提示 B地块竞争情况及分析 1 绵阳市商品房板块 高新区板块 涪城板块 南湖板块 高水板块 游仙板块 科创院板块 房地产市场概况 绵阳市商品房板块简述 涪城板块:是绵阳老城区，现基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800-4500元/㎡ 游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/㎡ 高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富，相当于成都的双楠。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/㎡ 南湖板块：属于绵阳市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/㎡，均价3200元/㎡ 。 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但去年该处园艺山区域地块推出量很大，特别是2007年底，华润于拍得430余亩，另有450亩被晋中新兴房产拍的，加上前期田森、银都、倍特等公司的土地储备，此板块存量土地已达2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/㎡ 高新区板块：绵阳市新政府所在区域，物业以多层和小高层为主。整体去年土地放量也比较大的一个区域。住宅售价大多在3000元/㎡左右 房地产市场概况 2 2005-2007年房地产基础数据 分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨， 2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段和推出