京城地产“限价”代价.docVIP

京城地产“限价”的代价 　　北京房价与限价房政策缘何背道而驰 　　 　　“直到现在，大多数受到（政策）影响的开发商还在观望。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇对记者说。 　　今年5月九部委公布“国六条细则”迄今，市场观望已持续近半年，但北京、上海等地方政府阐述地产新政的“游戏规则”仍不见踪迹。原指望平抑房价的限价房政策“只闻楼梯响”，北京市七大限价地块上市时间更被一推再推。 　　与此同时，北京的新盘开盘均价在9月达到了每平方米11433元，与上月相比涨幅达千元以上。据北京市统计局数字，今年1月至8月，北京市新建商品房价格比上年同期上涨8.2％，其中，普通住宅价格上涨则达10.7％。 　　9月27日，国家十部委组成联合检查组，调研全国地产市场新政调控成效。有业内人士认为，此次专项检查，是在调控半年之后，中央针对北京等地房价依旧居高不下的深入调研和督导。在检查组对北京市进行的为期三天的调研中，北京政府官员特别提出“双限房”（限房价、限户型住宅）用地供应中选址和总量确定等难题。 　　面对高企的房价，夹在“国六条”重压与地方财政利益缝隙中的北京市地产界，正处于进退维谷之中。 　　 　　难产的“细则” 　　9月6日，北京市规委出台《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（下称1101号文件），首次公布了房产新政后住宅规划许可证的审批流程。 　　按照新的流程规定，9月1日后，新审批的住房项目必须标明90平方米以下的住房套数；但对于备受关注的“90平方米户型将占70％”（下称“90、70政策”）究竟是按项目执行还是按总量执行，并没有给出明确说法。 　　业界普遍将此文件理解为酝酿已久的“北京新政实施细则”。但时隔不久，便有媒体引述北京市建委人士表态称，1101号文件仅属北京市规划委员会规范技术性操作的一般文件，关于“90平方米限价房”的“新政细则”仍在制订之中。 　　“我对所谓北京‘细则’是否仍将面世以及它的意义持怀疑态度。”中国房地产协会副会长顾云昌分析说，“一方面，165号文件对90平方米、70％的问题，已经作出了相当详细的描述，???方政府无需再做解释；另一方面，地方政府在执行中央政策时有自己的利益倾向，但不会公开对抗，一般只会模糊处理。” 　　回看北京市对于所谓“新政细则”的态度和举措，确给人模糊之感。 　　开发商们在持续了近半年的观望等待后，则似乎已不再关心所谓“新政细则”对165号文件中“90平米、70％”将作出何种变通或解释。他们关心的，仅仅是对市场迫在眉睫的问题――市政府将如何审批受这两项规定影响的待定项目？据北京市规划委披露，此类项目共计607个，达2000万平方米，涉及近百家开发商，且大多为已取得规划许可证、即将开工的项目。 　　“市规委因‘国六条’中断了近半年的审批工作，目前正在恢复之中。”一位市规委内部人士向《财经》记者透露，“一方面，对9月1日之后报批的项目，比较严格地控制其套型面积比例；另一方面，对受影响的607个项目，则分三类情况处理。” 　　据悉，第一种情况，是此前通过“招拍挂”方式取得土地出让权的项目，将按照原规划报批规划许可证；第二种情况，是6月1日前已拿到施工许可证的项目、同时包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，将按照原规划报批规划许可证；第三种情况，是6月1日前没有拿到施工许可证的项目，但原有规划已被调整成90平方米户型占70％的，也可报批。 　　对以上三类项目的放行，被业界戏称为“赦免”。但北京市规划委却从未公开这一操作原则。“事实上，许多进入二期三期的住宅项目仍没能顺利取得施工证。”北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇说，“在北京市政策仍不明晰的背景下，项目松绑尚待时机。” 　　“对已取得规划证、完成一级开发项目，维持其原规划已在意料之中。”中原地产华北区副总经理殷则环认为，“开发商此前竞标取得的土地，是权衡了当时的市场环境作出的规划设计。政府强令其按新政策更改规划，势必引发一系列难以协调的矛盾。” 　　与“后期项目”及完成一级土地开发的项目相比，更难解决的问题，是未完成土地开发的“生地块”。其中，位于北京宣武区菜市口的两百万平方米住宅地块受新政影响，面临易主。原开发商中信地产已将此地块转予合生创展。除拆迁等复杂原因，“90平方米户型”政策带来的成本重新核算，是困扰众多开发商并使许多土地开发计划变更或延后的重要原因。 　　 　　房价飙升与房市“凋零” 　　“与去年的宏观调控相比，今年的‘90、70政策’直接影响到房地产的操作环节。对房市的影响也更为直接。”殷则环说。 　　显然，最直接的影响是受户型政策影响的2000万平方米待审批项目。“这些项目中，相当一部分为二期、三期项目。本计划在今年内上市，却因规划审批