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公共租赁房建设中应用BOT模式的可行性探讨 　　摘要：针对我国公共租赁房建设资金短缺的问题，提出了将BOT模式引入公共租赁房建设的构想；并对其可行性进行了详细探讨。这种融资模式能够吸引更多民间部门参与公共租赁住房项目的建设，提高社会资金的使用效率，为解决公共租赁住房建设的融资难题提供了途径和可能。 　　关键词：项目融资 BOT 公租房 可行性 　　中图分类号：F280 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914(2011)03-056-02 　　 　　一、引言 　　 　　在十一届全国人大二次会议(2009年3月5日)上，国务院总理温家宝在政府工作报告中首次明确提出：积极发展公共租赁住房。2010年12月，在中央经济会议上，再次明确提出“大力发展公共租赁住房”。根据土建部的计划，2011年将开工建设各类保障房1000万套；与2010年的580万套相比，主要多出来的是公租房。由此可见，党中央、国务院对解决中??收入群体的住房问题非常重视，希望通过大力发展公共租赁住房加快解决中低收入群体的住房问题。发展公共租赁住房首先必须解决好资金问题；由于公共租赁住房的投资规模大，在目前各地政府财力有限的情况下依靠政府的投资是无法满足实际需要的。为此，国务院于2010年5月下发《关于鼓励和引导民问投资健康发展的若干意见》，明确提出：支持和引导民间资本投资建设公共租赁住房等政策性住房，享受相应的政策性住房建设政策，这个政策的出台为民间资本参与公共租赁房建设奠定了制度基础。 　　 　　二、BOT模式简介 　　 　　BOT是英文Build―Operate―Transfer的缩写，通常直译为“建设―经营―转让”。BOT模式自1984年土耳其首相Turgaxt Ozal首次成功应用于土耳其公共基础设施的私有化过程中后，引起世界各国尤其是发展中国家的广泛关注和应用。根据清华大学王守清、柯永建在《特许经营项目融资(BOT、PFl和PPP)》一书对BOT的定义，BOT是指政府(主要是省市级以上)通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目(主要是基础设施和自然资源开发)的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期(通常是10-30年)内向该项目的使用者收费，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交给政府部门。 　　 　　三、BOT模式在公共租赁住房建设中应用的可行性分析 　　 　　1 地方政府在公租房建设中面临的主要困难。发展公共租赁房的核心问题之一就是如何解决资金筹集问题。以全国的保障性住房计划为例，“十二五”期间保障性住房的资金缺口非常大，五年的资金需求总量为38808亿元，资金缺口高达27887亿元(表1)。若按照北京标准(公租房建设比例占保障住房建设规模的60％以上)进行计算，全国公共租赁住房建设资金缺口高达16732亿元以上。对各地政府而言，由于公共租赁住房的投资规模大，在目前各地政府财力有限的情况下仅靠政府的投资是无法满足实际需要的，必须寻找新的融资渠道；否则，各地政府就会因为资金问题致使公租房的建设受阻。 　　 　　2 我国民间资本在投资渠道方面面临的主要问题。根据《2009年国民经济和社会发展统计公报》中提供的数据：截止2009年末，全部金融机构本外币各项存款余额61.2万亿元，比上年末增长27.7％；居民储蓄存款余额达26.48万亿元，比上年末增长19.5％；企业存款余额达22.44万亿元，比上年末增长36.5％(表2)。上述数据充分说明，国内具有充足的民间资本。但是，根据新加坡国立大学东业研究所教授黄朝翰的研究：中国市场上流动着大量资金，但由于没有可靠投资渠道，而买地炒房又是最赚钱的投资渠道，所以大量资金进入房市吹起了房市泡沫。中国政府应该拓宽游资投资渠道，并通过市场调节和政府调控激励政策对投资收益提供相应保障。综合上述意见，目前国内的民间资本存在的主要问题是需要寻找新的投资渠道。为民间资本寻找新的投资渠道，不但有利于民间资本的健康发展；还在某种程度上能促进国内房地产市场的健康发展。 　　 　　3 BOT模式应用于公共租赁住房的可行性。根据上述分析，地方政府在公共租赁住房建设中需要解决的核心问题是如何筹集缺口资金；民间资本面临的困难是当前投资渠道有限，需要寻找新的投资渠道；而BOT模式作为吸引民间资本参与公共设施建设的融资模式，这为BOT模式应用于公共租赁住房建设提供了可能性。 　　(1)BOT模式在公租房建设中应用的环境分析。 　　 　　第一，国家鼓励民间资本参与公共租赁房建设。2010年5月13日，国务院在中国政府网发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，其第十三条指出：鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适