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关于物业税的几点思考 　　摘 要:物业税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向物业的业主或租户等使用者征收。负责征收物业税的政府机构会对物业进行估值,并以物业价值的一个百分比作为应缴的物业税额。物业税在我国已经进入研究阶段,对于物业税国内多数人认为将有助于平抑我国目前的房地产市场,使房地产价格回归正常,依照目前我国的实际情况,物业税实施的时机是否成熟,能否达到预期目的还有一些问题要回答。 　　关键词:物业税 产权 城市房地产产权 城市房地产税费 　　中图分类号:F810.42文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)03-187-02 　　 　　一、背景 　　所谓物业税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。有的国家将物业税作为保护物业升值而征收的税,因此民众才愿意或同意国家征收这种税或费用。有的国家将物业税作为地租中的一种费用而征收,同样是要用于维护土地的升值并让附属在土地上的物业升值的税或费用。 　　由于2009年楼市回暖、开发商涨价,开征物业税的呼声越来越高,许多人希望物业税能够起到抑制房价的目的。不可否认的是,既然物业税开征被有些人认为抑制房价,对楼市的心理影响必然存在。物业税有助于增加供应,对于需求具有鼓励和抑制的双重作用。在物业税的开征时机选择上,房地产市场处于上升期更易推进,这有利于抑制投资需求,可以明显增加持有成本。 　　对看楼市成交脸色“过日子”的银行个人房贷业务而言,物业税更像一把“双刃剑”。一方面,楼市一旦因观望物业税而导致成交萎缩,个人房贷业务增长的步伐势必放缓。正是受前期住房成交量放大的影响,2009年4月份上海中资银行个人住房贷款增加33.9亿元,创近16个月来单月增量新高,同比多增40亿元。而此前2008年,由于楼市成交冷清,上海银行个人房贷业务连续几个月负增长。业内人士称,由于投资性购房对商业性房贷更加倚重,一旦该部分购房需求下降,银行房贷受到的影响将大于公积金房贷。 　　另一方面,物业税如果抑制了房价虚高,对提高银行房贷的资产质量有益。目前国内银行的房贷不良率较低,但对高房价可能带来的风险,银行不敢轻视。如果房价进一步上涨,必然增加房贷资产的潜在风险。特别是在房贷门槛较低的情况下,伴随高房价的业务增长未必没有风险。只要房价出现“跳水”,银行就将面临“断供”风险。物业税开征,起到稳定楼市的作用,对银行房贷业务来说是好事。 　　二、征收物业税的前提条件 　　征收物业税是否能终结房地产大战,一般我们认为取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系,第二是建立满足征收物业税的技术条件,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。 　　简单地说,物业税是不动产保有环节的税收,我国现行法规采取一次性收取几十年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,一些地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来的几十年内收取,可以改变这一逆向激励制度。从理论上说,在购买新房这一环节上,至少可降低购房成本。这样的话,新房子的价格有望降低,对消费者应该是利好消息。因而有人提出,如果改用物业税的形式分期支付地租和税费,现在的新房价格就可以大幅下降。同时,政府与开发商为了征收物业税,也有动力创造良好的社会环境,提供充足的公共产品,吸引消费者到本地安家,提升本地的物业价值。 　　三、美国的物业税制度 　　正像一位哲人曾说过的那样,在美国两样东西是永恒的:一是死亡,二是上税。美国可能是世界上税种最多的国家之一,征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中,物业税块头最大,每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高,因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主比较简单,物业税一年分两次或四次付清,其中包括物业费。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅,户主就得在交物业费时加上物业税。 　　从本质上看,美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务,提高住户的生活质量,吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展,都希望人们来其管辖的区域内买房建房。物业税交得越多,社区环境像安全、教育、医疗等等设施越好。 　　美国各区县的物业税率差异很大,但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一,税率由市议会确定,2007年一般民宅物业税为12%上下。在纽约市,只有33%的居民拥有自己的房子,这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值,按比例向房东发出地产税账单,分月交付。房子所在的区域不同,地产税高低也不一样,相差悬殊。