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当前房地产价格过快上涨的深层原因分析 　　摘 要:文章针对当前我国大城市房地产(特别是住宅类房地产)价格持续上涨的现象,分析了其产生的主要原因,并从房地产宏观调控的角度对各种可能抑制房价上涨的对策提出了相关的建议。 　　关键词:房地产价格 宏观调控 土地制度 　　中图分类号:F290文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)04-047-01 　　 　　2009年,在国家应对全球性金融危机、全力保经济促发展的大背景下,中国大城市的房地产市场受益于楼市政策的刺激和大量消费需求的释放,一举摆脱2008年下半年的短暂颓势,迅速重返上升通道,并创下历史新高,呈一发而不可收拾之势。房价攀升幅度与广大中低收入群体收入增长速度的背离,使得当前房地产的过热已超出经济问题范畴,成为关系国计民生的社会问题,抑制房价的过快上涨成了当前的房地产宏观调控的主旋律。 　　但真正有效的对策,显然必须建立在对本轮房价上涨主要因素的深入分析之上。本文提出“公共品供给不足”、“自主创新体系不完善”、“政绩考核机制短期化”,不仅是本轮房地产过热、也将是房地产市场长期失衡的深层原因,并给出了相应的对策。 　　一、公共品供给不足 　　“居者有其屋”,保障广大中低收入群体的基本住房需求,是政府执政的基本义务之一,这也决定了应对这部分需求的土地或住宅供应的“公共品”色彩。但在我国现实中,属于公共品范畴的基本保障型住房及其用地的供给严重不足。其结果是将大量中低收入者逼入房地产市场交易,增加了刚性需求。这部分购房者存在典型的无房恐慌和买涨不买跌的心理,很容易被开发商与投机者利用,从而逐波推升房价。 　　统计数据显示,2009年1~12月份房屋销售面积为9.37亿平方米,同比增长42%;房屋竣工面积是4.42亿平方米,同比增长21.1%,销售面积远远大于竣工面积。既有的研究多注意到了其中体现的住房和土地的有效供给不足,但基本保障型住房及其用地的“公共品供给不足”问题,并未得到应有的重视。 　　基本保障型住房及其用地的供给不足,不仅仅体现在供给量上,还表现在供给的区位结构上。从国外的成熟经验看,考虑到中低收入群体对于交通成本的较低承受力,经济型及???租型公寓(Apartment)主要配置于传统中心城区(Downtown);而高等级投资性住房(House)则郊区化配置,这种“离心化”配置可以有效分散房地产开发的区位集中化问题。 　　与此相反,由于我国传统上将高等级投资性住房向城市中心配置,人为催生了“领涨地王”。数据显示,2009年全国土地出让总面积20.9万公顷,同比增加38%。虽然成交土地中住宅用地成交量也同比增加,但是郊区土地的比例较大,传统中心城区的土地可供给量大幅减少。导致全国各地“地王”频现,核心地段的价格虚高,提升了周边地块的价格预期,起到了“领涨”作用。 　　因此,明确基本保障型住房及其用地的“公共性”色彩,则可以从住宅供给量及用地供给结构两方面,推出稀释刚性需求的政策,以市场规律抑制房价持续上涨。 　　其一,完善社会住房保障体系,建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制,加大廉租房和经济适用房等保障性住房的供给力度。 　　其二,在我国城市土地的国有制背景下,政府的土地供给的区位政策必须调整,实施保障性住房、投资性住房由内向外的离心化配置。有助于消除传统向心结构所挤压出的“地王”塔尖,去除投机风向标。 　　二、自主创新体系不完善 　　为了应对国际金融危机,我国实施了4万亿的经济刺激方案。货币政策自2008年底转向宽松,2009年上半年广义货币供应量(M2)同比增速高达24%,信贷门槛也大幅降低。许多理论与实务界人士将货币供应量的增长,及其经由信贷渠道向房地产市场的流入,视为本轮房地产过热的主要推力。 　　从供给的因素看,由于巨额低成本资金的支持,开发商开始了新一轮的“圈地运动”,促使土地价格迅速上升,并迅速向房价传导;同时,宽松的信贷政策使房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解,助长了开发商捂盘惜售的行为。 　　从需求角度看,在宽松的货币政策与信贷政策背景下,尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时,买房者的还款负担大大降低。2008年压抑的刚性需求,在政策刺激下于2009年上半年集中释放;到了2009年中,投机性需求开始蔓延,催生了“拼房”族与抱团炒房现象;而到2009年末,对优惠政策未来退出的担忧又引发了一波恐慌购房潮。当然,整体市场流动性充沛,使公众对市场的通货膨胀预期增强,加之我国现阶段缺乏有效的投资产品,使房产因其可住、可投资的灵活性而被视为了最佳的抗通胀品,也推升了对房产的投资性需求。 　　从以上分析出发,在当前的房地产调控中,出台了一些从货币供应量以及房地产信贷门槛角度