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谈谈取消房屋预售制度带来的新问题 　　摘 要:文章分析了取消房屋预售制度可能出现的新问题,对房地产市场调控和监管提出了建议。 　　关键词:房屋预售制度 取消 利弊分析 建议 　　中图分类号:F293.31 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)06-220-01 　　 　　一、我国房屋预售制度的建立 　　我国房屋预售制度的雏形要追溯至上世纪80年代。由于历史原因,1978年我国城镇人均住房使用面积仅为3.6平方米,为历史最低点。为了应对住房严重供给不足的局面,我国采用住房预订购制度。虽然这种制度有悖于市场机制,但却构成了我国房屋预售制度的雏形。直至1982年,国务院才开始在四个城市进行售房试点,1994年建设部出台《城市商品房预售管理办法》。1995年实施的《中国房地产管理法》用立法的形式明确了商品房预售制度,2001年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》又给予细则规定。1998年人民银行进行了个人住房贷款优惠利率等信贷政策的调整,促进了期房预售制度的实施。 　　二、取消房屋预售制度带来的新问题 　　近些年来,在法律上取消商品房预售制度的声音就不断,2005年8月,央行就曾提出过取消房屋预售制度的建议。2006年全国“两会”时,33名全国人大代表联署签名提出方案,要求取消商品房预售。2007年,全国两会期间多位人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售。2010年1月23日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅提出,将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市,成为全国首家。笔者认为在当前的房地产市场态势下,草率做出取消房屋预售制度会带来许多新问题,影响房地产市场的稳定发展,不利于对房地产市场的宏观调控。 　　1.可能出现国内行业垄断和国际外资抢占我国房地产市场。房地产管理部门若取消房屋预售制度,转而实行现房制度,那么房地产开发商的资金来源无疑会受到严重限制,能够筹集到的有限资金的周转率也必将大大降低,这将降低资金的使用效率,从而增加资本的需求量,更不利于我国资本市场的建设与完善;更为严重的是,一旦我国房地产开发商由于资金不足而退出房地产行业,少量大型房地产开发商可能因此而形成行业垄断。若我国房地产开商的资金链随着房屋预售制度的取消而断裂,那么,可能形成外资抢占我国房地产市场的局面,会引起外资对我国房价的控制,届时房价的攀升将更加不可控制。而就目前状况来看,外资正在通过各种途径不断挤入我国房地产市场。到目前为止,境外个人投资房产在我国不受任何限制,我国的房地产市场出现中资企业收购境外壳公司,以方便举借外债,进而投资于国内房地产市场的局面。以上直接或者变相的外资进入方式无疑会对我国房地产业造成强烈冲击。 　　2.开发商可能向国外金融机构和国内“地下钱庄”融资,影响我国商业银行的贷款数量和质量。央行于2003年6月颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即(121号文件),对房地产开发商的开发贷款,个人住房公积金贷款等7项贷款提出了更高要求,开发商的贷款门槛加高。 　　取消房屋预售制度后,对于不愿被迫退出房地产行业的国内房地产开发商来说,他们必然寻找筹资渠道,诸如通过地下钱庄或国外融资机构融资,这样一来纵容了我国非法融资机构,扰乱了我国资本市场的秩序;二来丰富了境外融资机构的资产项目,缩小我国融资机构的融资空间,不利于我国融资机构健康成长。 　　另外,从融资机构的具体业务方面来看,房屋的预售制度相当于开发商向消费者的“民间融资”,而通过民间途径融通的资金又主要是来自于消费者向商业银行等融资机构的贷款。作为目前我国商业银行质量最高的贷款项目之一,个人按揭提高了银行贷款的数量和质量,当作为商业银行的主要资产业务的贷款业务不能得到有效保障时,商业银行的成长也必将受阻,进而导致我国整个间接融资市场不能健康稳定的发展。 　　3.取消商品房预售制度会增加供给不足的矛盾,拉长资金回收期,增加成本,不利于稳定房价。房屋预售制度实施的目的从某种程度上来讲在于降低房地产开发商的准入门槛,而在我国房地产投资结构失衡、中小型住房有效供给不足的背景下,若以现房制度取代房屋预售制度,只会增加供给不足的矛盾。而且预售制度的取消会拉长开发商的资金回收期,从而提高房地产的开发成本,而这个成本的承担者最终就是消费者。运作的结果就是房价直接上涨,不利于稳定房价。 　　4.现房调整空间和调整成本远大于期房,取消房屋预售制度不利于对房地产市场的调控。市场经济可能出现的缺陷是市场失效。尤其是在我国这样尚未发展成熟的房地产市场中,楼盘滞销等不利状况时有发生。此时,不论是作为市场主体的房地产开发商还是作为政策制定者和市场监督者的政府部门都会尽可能地采取一切有效措施积极应对这种不利的局面。对于我国的房地产开发商,在允许采取房