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青 龙 城 物 业 经 营 管 理 方 案 青龙城项目物业经营管理方案 第一节 管理思路 “青龙城”项目未来具有大空间、多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、户和顾客三个方面，其中，商户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂因物业管理服务的好坏直接影响到商业物业一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致商户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响，而若因此失去商户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，从而失去物业受托管理权，影响本企业的经济效益应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业管理规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态 1、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“三统一”“三集中”，即统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 2、意识培养。努力培养保安员的服务意识，树立“业户需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的有机统一体。 二、安全管理体系的建立 1．确定“动态管理”思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，对物业实行动态监控管理。 2．在动态管理的层次上我们采用机动巡逻方式。机动巡逻负责物业整体外围、组团之间、楼宇内部、重点防范部位及治安死角的安全巡视。确保管理不出现盲点。 3．在防范的策略上强调与当地的派出所、治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。 4．强调全员管理。安管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应,快速支援”体系。 5．充分发挥业户的力量，动员业户共同参与区域安全防范。 三、安全管理的重点转移 1、接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证区域环境的干净整洁。 2、正常期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。工作重点是疏导车辆、防盗、防损和公共秩序维护。 3、逐步完善技防手段。我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取业户的支持，逐步完善区域内的技术防范手段，向科技要平安。我们会逐步在区域内配备包括报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。 四、防损管理 1、白天实行明岗、工装与暗岗、便装相结合的巡查方式；明岗进行威慑，暗岗及时发现，当有偷盗、毁损事件发生时，两者通过配置的对讲机进行联络、积极配合，防范、制止偷盗、毁损事件的发生。 2、夜间全部明岗、着工装进行巡查；并配备带警灯的巡逻车等威慑工具进行不定时巡查并检查巡逻人员状态。 3、编制并定期更改巡逻路线图； 4、划定重点监控区域，对重点业户如时尚电器、怡安百货等经营外部区域进行重点监控。 5、除加强公共区域的技防手段外，推荐、引导业户经营者对经营商铺装备视频监控、报警装置等技防设备。 五、车辆及交通管理 　　车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一，如何确保本区域域内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全？需要对区域内的交通有准确合理的安排。具体管理措施与对策： 　　（一）机动车辆 1、车辆出入口配备智能停车场管理系统，车辆进出实行图像对比，同时核车、核卡，一方面保障进入区域域车辆的安全，另一方面，实现对小区内临停车位的动态管理； 2、车辆刷卡机与控制中心联动，实现车辆进出小区时，控制中心可实时了解车辆进出区域域情况，以利于服务工作的安排与调度； 3、要求保安员对进入区域的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。 4、通过设置减速坡、标识等方式，限制车辆行驶速度，以降低车辆行驶所带来的安全隐患，降低噪声； 5、限制大型车辆、噪声超标、冒黑烟的车辆进入区域域，以维护小区的良好环境 6、装修及施工车辆规定只能由装修通道进行，以减小对区域域业户和消费者的影响7、广场开放区域停车位作好必要的提示、免责标识； 　　（二）自行车 1．自行车停放点须采用必要的防盗措施，并使自行车停放有序； 2、广场开放区域停放自行车处作好必要的提示、免责标识； 六、消防管理 消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。加强消防教育宣传和培训演练工作。我们着重开展以下几项工作： （一）消防教育宣传工作：