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发展中国家房地产市场调控政策经验借鉴 　　摘要：在发展中国家和新兴市场国家，受经济发展程度和福利水平的限制，以及人口增长较快、城市化进程加速的影响，住房矛盾普遍比较突出，特别是低收入阶层的住房短缺问题相当严重。住房问题既是社会不稳定的重要因素，也是许多发展中国家和新兴市场国家政府长期致力解决的主要问题。发展中国家在住房政策方面既有成功的经验，也有失败的教训。韩国、新加坡、泰国、马来西亚、印度、智利、巴西、墨西哥等新兴市场国家和发展中国家的一些住房政策和制度措施，对于我国正在进行中的住房制度改革或许有一定的借鉴和参考价值。 　　关键词：发展中国家；房地产市场；调控政策；经验；教训 　　中图分类号：F294 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）02－０137－02 　　 　　一、发展中国家调控房地产市场的公共政策主要经验 　　1.建立和完善相应的住房法规 　　明确住房建设和住房政策的管理机构，构建住房制度的框架体系，为实现住房计划目标提供法律和组织保证。 居民住房问题解决得比较好的韩国、新加坡、马来西亚等国家，都拥有相对完整的住房法律、法规。一方面，以法律为依据成立专门机构来实施法律规定的各项保障措施；另一方面，通过法律来引导和规范其他经济主体的行为，鼓励其服务于住房保障的整体目标，从而保证住房政策的执行、实施。 　　例如，韩国政府自20世纪60年代起出台了以住房建设促进法为核心，包括建设法、城市规划法、大韩住宅公社法、公共住房法和大韩住房银行法等在内的一系列住房法规，明确了由建设部作为住房建设和住房政策的主管机关，组建了大韩住宅公社、大韩住房银行等参与住房建设和住房金融服务的相关国营机构，初步形成了韩国住房法律、制度框架。在许多国家，按法律要求，成立相应的机构，负责住房保障制度的落实。如新加坡的“政府建设发展局”、马来西亚的“国家房屋局”、巴西的“全国住房建设银行”、墨西哥的“全国劳动者住房基金机构”等。 　　2.确立和强化政府在解决中、低收入家庭住房问题中的作用 　　解决低收入居民的住房??题，是国家社会政策的重要组成部分，政府需要投入必要的资金。政府提供住房保障资金的形式多种多样。一是完全由政府出资建房。新加坡政府组屋全部由政府出资建造；二是政府按一定比例出资或资助建房。韩国的永久性公租房，政府投资占房屋建筑成本的85%；可出售的公租房，由公营的韩国政府公社开发建设，韩国住房基金提供占总建筑成本40%―50%的低息贷款。泰国政府为建设“扶贫安居房”项目提供土地和必要资金补助； 三是给居民发放住房补贴。具体方式有直接补贴和间接补贴。住房直接补贴是政府财政拨款对居民买房、建房、租房给予相应的资助。住房间接补贴是政府通过减免税、控制租金、降低建筑材料价格等方式来资助居民获得住房。韩国的永久性公租房和可出售公租房、新加坡的政府组屋，实际上是政府为低收入阶层提供的“低价房”；四是政府为低价房开发商提供优惠政策。马来西亚财政部设立流转基金，用于支持参与廉价房建设的房地产开发商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在开发商交房时补偿给土地拥有者。政府还成立国家住房融资公司，向房地产开发商提供融资服务；五是政府为低收入购房者提供低息贷款。马来西亚规定，凡是购买每平方米3 500―4 200令吉的廉价房，购买者银行提供相关证明材料，经审批后，可获得优惠房贷。泰国规定，对于无法支付首付款的购房者，银行提供特殊贷款政策：连续24个月在国家住房银行账户下每月存款1 000―25 000铢不等的存款，购房者可以贷取存款80倍的款项。 　　3.建立严格的收入划分标准和资格审查制度 　　规定不同收入阶层所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的对象和范围，使低收入居民成为真正的受惠者。 　　新加坡规定政府组屋的申请资格标准：（1）公民权，即申请者必须是新加坡公民。（2）无私有房产，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。（3）收入水平，符合申请公房的家庭收入限额标准。20世纪70年代，政府规定月收入在1 500新元以下者才可以申请购买政府组屋。随着总体收入水平的提高，标准也相应提高，基本上能保证80%以上中低收入家庭能够得到廉价的政府组屋。（4）家庭构成。新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但独身老年和孤儿除外。 　　韩国规定，永久性出租房屋只给占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期内进行住房储蓄，在租期结束时依靠住房储蓄和其他政府的金融支持购买公租房的产权。 　　巴西采取区别对待、重点资助中低收入家庭的政策，为不同收入阶层提供住房贷款。对于年收入相当于最低收入界线1―3倍的低收入者、年收入相当于最低收入界线3―6倍的中等收入阶层，可以购买政府投资建造的住房，并