商业地产过往与将来.docVIP

商业地产过往与将来 　　一、不愠不火――十余年商业地产一路走来 　　 　　中国内地的商业地产最早可以追溯到上个世纪末，从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商和临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，商业地产开始产生巨大的商业需求。至2000年前后，商业地产在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区快速发展，并快速蔓延到全国，具有商业地产开发经验的香港开发商，开始试水内地市场，他们将综合体项目概念引入内地。至2003年，商业地产的投资增长率达到了一个顶峰，各国零售业巨头抢滩内地市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加。 　　至2004年，全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。2005年，“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价，但商业地产却呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。2006年，“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”等规定催热写字楼市场，商业地产投资增长率基本维持在一个比较稳定的水平，政府首次以立法的形式明确了对外资进入的准则。2007年，由于奥运会的临近，酒店业开发成为当时的开发热点，商业营业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势。 　　2008年，受次贷危机的冲击，商业地产投资在稳定中开始减缓，其开发、招商、经营面临巨大的困境，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。 　　总体来讲，2010年以前的商业地产，相较于同期“炙手可热”的住宅市场来说，“低调”很多，没有过于明显的大起大落，可谓不愠不火。但是，到了2010年，情况发生了明显的改变。 　　 　　二、异军突起――新政背景下商业地产开始“走俏” 　　 　　2010年，对于房地产行业的发展来说是历经风雨、坎坷前行的一年。在经过金融危机的洗礼后，出于对整个经济格局、产业升级、民生等重大议题的考虑，政府开始加大对房地产的调控，一系列力度空前的调控手段接踵而至，剑指高烧不退的房地产市场。在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，一线城市成交量大跌，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。然而，不管是“国十条”、“国五条”，还是“限购令”，抑或试点征收房产税，对商业地产冲击都较为有限。此时的商业地产呈现欣欣向荣之势。也正如此，业界开始重新审视商业地产，不约而同把目光聚集与此。有两大趋势值得我们关注和研究。 　　 　　1.众多房企集体转型 　　比较典型的例子是万科。在2010年10月，多年来一度坚持专注于住宅地产的万科，开始转战商业地产，提出“商住二八”的新战略。2010年，万科在商业地产领域投资近200亿元，商业储地占总储地的39％，在未来三年内预建220万平方米的商业地产。又如中粮地产，计划投资700亿元在全国再建20多个“大悦城”，将大力加速其商业地产在全国的布局。2010年10月28日，龙湖地产宣布到2014年，其在国内运营的商业项目将超过30个，所贡献利润将占公司利润总额的15％～20％。万达集团也披露2011年将在全国开业17个“万达广场”。继保利、远洋等房企宣布进入商业地产领域后，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略，而富力等素有商业地产开发传统的企业也加快了商业地产布局。 　　随着行业结构的调整，商业地产的重要性正在日益凸显，众多房企的集体转型，预示着商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。这主要是由房地产发展趋势决定的。住宅市场“野蛮生长”的时代己然成为过去时，住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候，因此，转型商业地产成为企业自身长期均衡可持续发展的必然选择。同时，这也顺应了国家十二五规划、产业升级、消费升级以及中国城镇化进程演进的大势。 　　 　　2.各路资本逐鹿中原 　　信托青睐商业地产。据不完全统计，截至2010年12月底，全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25％。不过在资金规模上，总共1908亿元的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87％。但2010年，监管层出台了一系列监管信托业的政策，从降低信托杠杆率到叫停银信合作产品，再到限制房地产信托，旨在避免信托产品过多集中于住宅市场而增加风险。国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，而之前较少受到关注的商业地产遂受到信托资金的青睐，有可能成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。目前一些信托公司已经开始针对商业地产领域发展房地产信托投资基金业务。 　　保资“开闸”商业地产。2010年9月，保监会