地铁商业发展趋势及政策建议.docVIP

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地铁商业发展趋势及政策建议

地铁商业发展趋势及政策建议   伴随地铁建设而发展起来的地铁商业以人流量大、涵盖面广、购买力强的三大特点使其未来前景被投资者普遍看好,蕴含着巨大的发展潜力。      一、上海地铁商业现状及存在问题      (一) 地铁商业发展潜力巨大   与国外发达城市相比,我国地铁建设起步较晚,但发展速度却是最快的,目前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列,其中上海市只有15年的发展历程,就已经成为世界地铁运营里程排名第二,可见发展速度之快。      (二) 地下空间民事权属的立法欠缺,制约了地铁商业的发展   由于我国没有制定《民法典物权编》,使地下空间开发利用的民事基础权利没有得到法律确认。民事基本法的缺乏导致公共地下空间开发利用者无法取得相关的产权,由此引发一系列问题。无法获取地下空间投资工程的权属证明,因此投资者不能以此向银行抵押贷款、无法进行相关的转让(租赁限制较少),致使地下空间开发利用绝大多数只能由政府进行,民间投资者相对较少,即使由于市场需求旺盛的原因,能够进行投资,由于融资、税收、地铁沿线捆绑开发等制度缺乏,相关权益保障仍然欠缺。      (三) 地铁站点商业开发率低,地铁商业价值没有充分挖掘   从上海己开通的地铁运营情况看,一条地铁线站点数一般在20个左右,但真正有地铁商业专题:商业地产的发展与探索的站点不多。地铁的开通只实现了其运输的功能,潜在的商业价值却没有得到充分挖掘。   比较一些城市地铁商业发展,多集中在城市原有的商圈内,商圈带动地铁商业共同繁荣,地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现,地铁带动城市商业发展形成新商圈的不多。      (四) 地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业   地铁商业依附于地铁所带来人流的特点,决定了其商业的定位是大众化、非高档、时尚化。过去人们是为消费而出行,现在变成因出行而购物,在地铁商业中人们的消费习惯也发生了变化。   从我国目前地铁商业经营范围看,地下商业经营范围一般分为四大类:第一类是即时性消费商品,包括报刊杂志???点心饮品等;第二类是便利性商品或服务,包括冲印店、沈衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等;第三类是流行性商品,诸如手机、MP3、CD、VGD碟、流行软件等电子类消费品以及服装饰物等类别;第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。      (五) 站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的主要形式   从上海地铁商业发展形式看,主要有三大类型。一是地铁站厅内部零星的商业网点,面积小,以即时性消费商品和专业服务为主;面积较大的站厅内部商业设施,以便利性食品和服务以及流行性商品为主。二是地铁的地下商场或商业街,一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品,目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族,比如迪美广场“香港名店街”等。三是拓展地铁连线优势打造大型商业项目。这类商业大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接,使出入地铁站的客流可以直接通过专用通道进入购物中心。      二、上海地铁商业发展趋势及前景分析      (一) 城市化进程的加速推动地铁建设发展,地铁商业迎来发展良机   中国城市化水平的逐年提高直接带动了各个领域的发展,包括轨道交通。未来一个时期,大城市的交通拥堵会进一步凸显,并向中等城市蔓延;交通基础设施投融资体制将继续深化改革、放宽准入限制,在稳定财政性融资基础上,市场化融资渠道不断拓宽,促进交通基础设施建设的资金会持续增加。这将有利于加快地铁的建设与发展。   为此,全国各地具备规模经济的相关城市,对轨道交通的建设进行了规划。现有北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、成都、杭州、西安、苏州等大中城市,规划建设轨道交通线路50多条,匡算总长度1697公里,约需要各种轨道交通车辆8000~10000辆,总投资额5786亿元。我国将成为世界上最大的轨道交通建设市场,如此大的地铁建设规模,带来的商业发展潜力是非常庞大的。   至目前,全国获得批准和己作出规划建设轨道交通的城市共计达32个。己作规划但未确定建设数量的城市有:合肥、济南、南昌、长沙、福州、昆明、常州、无锡、厦门、宁波、青岛,共计11个城市。      (二) 地铁沿线形成新的城市中心,推动城市商圈升级   1.地铁带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中,形成新城市中心   地铁在改变人们出行方式的同时,也带动了站点周边商业的不断扩大,带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向轨道站点集中,在站点周边形成以居住为主,商业、办公、娱乐等配套齐全的新城市中心。在国外,几乎所有区域化商业中心都依托轨道交通而建,因为轨道交通能带来巨大而稳定的人流。通过轨道交通的枢纽地位形成新城市中心

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