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基于佃农理论风景名胜区租赁模式研究 　　摘要：风景名胜区经营模式通常被划分为租赁模式、买断模式和委托经营模式等，笔者认为，在景区资源国有且不能转移的前提下，任何企业制度都是租赁模式，因而应该将景区企业化经营模式的划分集中在不同的租赁方式上。关于租赁合约的研究，最具代表性的是张五常的佃农理论。佃农理论研究的是土地租赁问题，而土地租赁与景区租赁在所有权都不能流动、投入的生产要素与原始资源相结合后具有不可分离性等方面有着相似之处。因此可以将景区租赁模式按照佃农理论划分为分成租约、固定租约和自营三种类型，而这三种类型在门票项目使用权和收益权上也存在着不同的产权主体。 　　关键词：佃农理论；风景名胜区；租赁；产权 　　作者简介：唐凌(1975－　)，女，四川成都人，四川大学历史文化(旅游)学院讲师，博士，主要从事旅游经济、饭店管理研究。 　　中图分类号：F592.1　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2010)05－0138－05　收稿日期：2010－05－10 　　 　　一、引言 　　 　　我国风景名胜区产权制度改革起始于20世纪90年代中期。当时，景区为了多方面筹集开发建设资金，引入社会资金，实现投资主体多元化，成立经营企业，由政府委托经营企业独家经营景区。理论界对景区转让的研究主要集中于景区能否转让以及如何转让(寇敏等，2004；徐嵩龄，2003；魏小安，2000；钟勉，2002；王小润等，2002；王兴斌，2002；张进福，2004)，但对当前景区企业化的经营模式的划分缺乏研究。依绍华(2004)将其划分为租赁模式、买断模式和委托经营模式；彭德成(2003)的划分比较具有代表性，从景区经营主体的市场化程度、经营主体的所有制性质、景区及其经营主体的行政隶属关系以及景区所有权、经营权、资源保护权和开发权之间的权属关系四方面将景区模式分为复合经营、自主开发、国有企业经营、整体租赁、股份制企业经营、上市公司等十种模式。 　　笔者认为，将景区企业化经营模式划分为租赁模式、股份制等是一种不准确的划分方法。原因在于，在景区资源国有且不能转移的前提下，任何企业制度都是租赁模式。例如彭德成所提的股份制??式，资源所有者的股份不能流转，实物形态也不能转让，因此不是真正的股份制，而是一种租赁制，是所有权不能转移、只是对经营权(包括使用权、收益权和处置权)进行分割、转让的产权形式。因此，笔者认为，应该将景区企业化经营模式的划分集中在不同的租赁方式上。关于租赁合约的研究，最具代表性的是张五常的佃农理论。虽然佃农理论研究的是土地租赁问题，但土地租赁与景区租赁有着很多相似之处，因而完全可以借用佃农理论对景区的产权模式进行划分。 　　 　　二、景区租赁与土地租赁相同点分析 　　 　　景区的产权制度是在土地及其附属资源的所有权不能流动的前提下，由资源的所有者(国家)和资源的使用者(经营企业)之间达成的一组关于如何分配产权束的契约。资源的使用者与所有者之间是租赁关系，而土地租赁也是资源租赁，二者有着很多相似之处。 　　 　　1、所有权都不能流动 　　我国规定景区资源归国家或集体所有，任何单位和个人都不能转让所有权，同样，土地租赁也是以所有权不流动为前提的，只允许经营权流转。 　　 　　2、投入的生产要素与原始资源相结合后具有不可分离性 　　对景区来说，一旦投入资金和劳动力对景区原有资源改造以后，新投入生产要素不可能与资源分离，即开发企业很难通过抽回投资而退出，土地一旦被佃农投入肥料和劳动力以后，土地的肥力得到改变，这种改变因为与土地的不可分性，使佃农的投入成为沉淀成本而难以收回。这种不可分性决定了经营者的退出只有两种方式：合约到期或者在合约期内有其他人购买经营权，以补偿前期投入的成本。 　　 　　3、投入的生产要素在租赁期满后，由于投人要素对土地的附着而归所有者占有，这种占有往往是无偿的 　　因为作为所有者而言，很难观察到具体投入额，因此在收回经营权时无法对投入进行补偿，如贵州省特许经营条例就明确规定特许经营期满以后所有投资归景区所有。也就是说，租赁者没有处置收益，那么在经营期内就必须完成对投资的收回，因而租金中肯定要考虑投资的扣除，租赁期也要考虑投资回收期的问题。 　　由以上分析可以得出结论：由于土地租赁与景区租赁在所有权的不可流动性、投入要素和原始资源相结合后不可分以及由此决定的租赁期满后无偿归所有者占有等方面具有相同性，因而对景区租赁模式的划分完全可以借助佃农理论中对土地租赁的模式划分。 　　 　　三、景区常规租赁模式 　　 　　张五常(1991)指出，土地租约安排有三种主要形式：分成租约、定额租约和所有者自种。其中，分成租佃制规定了每一时期佃农按其产出缴纳一定比例的地租，风险由双方共同承担