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基于消费者视角CBD商业发展问题分析 　　摘要：消费者是影响商业发展的重要因素之一，从消费者需求视角出发，剖析中国中央商务区中的人口结构、消费特征、购买习惯、商业特色等，对调整中央商务区内的商业结构、网点布局、促进CBD商业发展有着重要意义。 　　关键词：消费者；中央商务区；商业布局 　　中图分类号：F123.9文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）21-0190-02 　　 　　前言 　　中央商务区（Central Business Department）是大城市、特大城市、中心城市发展到一定阶段的标志，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、巴黎的拉德芳斯等，都高密度地汇集了金融、贸易、信息、会展、高档零售和餐饮等产业。由于中央商务区内具有人流量高、收入水平高等特点，发达的商业一方面可以满足消费者高档次的物质需求，而高档商业的高额利润又进一步促进了中央商务区的经济发展，适量发展商业可以维持商务区的持久繁荣，防止区内内产业空洞化。因此，对CBD消费者特征进行研究，有利于CBD商业的协调发展和合理布局，能够为制定CBD商业的可持续发展战略提供决策依据。 　　一、消费者对CBD商业发展的影响 　　CBD的主要消费群体以商务区内的商务人员、高档公寓区的居民、周边的涉外人群和旅游观光者为主，人口流动性大、购买能力强、消费层次高成为CBD商务区的一大消费特点。因此，CBD内消费者的人口规模、年龄结构、受教育程度、收入水平、消费习惯等对CBD商业布局都产生着重要的影响作用。 　　1.人口规模对CBD商业发展的影响 　　商业的发展终究要以不断增长的市场需求为基础。一般来说，人口年增长率在3%以上的区域才适合兴建商业项目，人口规模增大必然带来更多的消费需求，商家在选址时通常最先考虑的就是人口规模，赖利法则（William J，Reilly）、康维斯法则（Comverse）、哈佛模型（D.L.Huff）等著名的商圈研究理论都将人口规模或人口密度作为评价商圈吸引力的重要参数。人口数量会给CBD商业发展带来规模效应，从另一方面来说，这些人口的年龄结构、受教育水平等也决定了CBD商圈的消费价值趋向。 　　在对北京CBD和上海陆家嘴的调查中发现，其主流消费人群以20~40岁的中青年消费者为主，占CBD总消费人群的84%，这些消费者对休闲娱乐的关注度极高，其兴趣爱好集中表现为运动、旅游、上网和购物等。其中男性消费者对运动、上网较为关注，分别占被调查者的65.33%和48.25%；而女性消费者则对购物和旅游表现出强烈的偏好，分别占66.73%和48.57%，购物位于女性消费者兴趣爱好的榜首。这些消费者日常休闲喜欢去的地点，主要包括商场、饭店、电影院、咖啡厅等休闲娱乐场所，其日常消费支出多集中于服装、娱乐、美食上。可以发现，休闲娱乐正成为引领CBD区域商业发展的主要消费趋势。 　　2.收入水平对CBD商业发展的影响 　　CBD商圈消费者大多是一些商务人士或公司白领，他们的收入水平通常要高于所在城市的平均收入水平，其不但购买能力强、消费量大，对与商品的品牌、档次、品位要求也很高，消费特点呈现出多元化、个性化的变化趋势。调查发现，CBD商圈的消费者在学历结构上以大学为最多，占被调查者的70%以上，其次是高中和研究生。从收入情况看，CBD商圈的消费者的实际收入比预计要低一些，有超过40%的消费者月收入在5 000元以下，月收入在0.5万元~1万元之间的消费者为50%，仅有少数一部分人月收入超过了1万元，他们的平均收入略高于当地的城镇居民收入。同时，CBD商圈的消费者无论从自身的经济条件，还是从消费理念上，都体现出高于北京市整体消费层次的特点，这些消费者不再停留在实用性的消费层面上，他们更讲究提高生活的品质，追求个人价值的体现。 　　3.商业特色对CBD商业发展的影响 　　中央商务区不仅是外资公司、金融企业、驻外人员的主要工作区域，随着区域内商业的发展，逐渐形成了别有特色的CBD商圈，其高端、时尚的商业定位，吸引了大量消费者到这里消费。调查发现，有49.61%的消费者喜欢到CBD商圈逛街购物，是由于这里的商业网点聚集。以北京为例，其面积不大的CBD商圈中，就有以国贸商城、万达广场、永安里贵友、蓝岛大厦等多处商场为中心的商业集中地段，这些商场的品牌多样、可选择余地大，成为消费者购物的好去处。另外，文化气息也是吸引消费者到CBD商圈消费的重要原因之一，如上海的陆家嘴滨江大道，洋溢着上海独有的浪漫、闲逸、雅致的气息，因为这样的文化氛围前来消费的人占被调查者的42.43%。 　　4.基础设施对CBD商业发展的影响 　　在对CBD商圈基础设施的调查中，消费者反映问题较多的是停车场所不够方便，公共设施不够齐全。消费者普遍认为CBD商圈的