重庆巴南区花溪园区项目研究报告（暨项目土地运作操作手法建议报告）.pptVIP

A-1地块，滨江样板区，项目第一期一组团 A-2地块，望江居住区，项目第一期二组团 A-3地块，滨江居住区，项目第一期三组团 A-4地块，文化居住区，项目第一期四组团 开发组团划分建议 B-1地块，低密度山景社区，项目第二期一组团 B-2地块，湖滨别墅组团，项目第二期二组团 B-3地块，湖滨综合居住区，项目第二期三组团 B-4地块，教育居住区，项目第二期四组团 B-5地块，商务核心区，项目第二期五组团 开发组团划分建议 项目概念性规划建议 公共建筑及特色规划布置 各组团物业及经济指标设置 项目概念性规划建议 企业内部房源分布规划 中坝岛概念性规划利用模式 思路一：直接利用经济效益。 以不进行投资或者少量投资为手段，以期快速获取实质收益。 思路二：利用社会效益，使之产生更大经济效益。 进行一定量的投资，兴建一些投资不大的物业，产生社会效益，提升项目知名度，增加项目对外吸引力，通过项目地块升值，从而使社会效益转换为经济效益。 规划利用原则 产 权 —— 使 用 权； 河 道 —— 汛 期； 汛 期 —— 建 筑； 重复建设 —— 低 成 本 ； 社会效益 —— 经济利益； 中坝岛概念性规划利用模式 与城市地位相符合，拥有大量的群众参与基础； 与项目土地所有机构历史文化发展相符合，能够与项目内规划的‘摩托车博物馆’形成呼应，提升项目品牌影响力； 建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合‘低成本运作并拥有一定产出’的规划战略要求； 作为中心城区唯一一个拥有如此大面积的市级越野摩托场地赛赛场，如能在后期运营中引入国内或国际级比赛，还能进一步提升项目土地所有机构知名度； 重庆市市级越野摩托场地赛赛场 中坝岛概念性规划利用模式 室外彩弹射击游戏场地 建设投入成本低对外租赁场地能够产生一定的经济收益，符合‘低成本运作并拥有一定产出’的规划战略要求； 彩弹射击或生存射击游戏作为国内中青年前卫人士新兴的娱乐方式，能够为项目提升一定的整体形象； ‘射击类’游戏场地，能够与项目内规划的‘兵器博物馆’国防教育基地形成呼应，提升项目品牌影响力； 项目地块整体而言，优势与劣势都非常明显，优势主要集中于项目地块所拥有的先天自然资源，而劣势则主要集中于城市公共配套方面。 但是，项目整体体量近1300亩规模巨大，区域内公共配套的欠缺可以通过后期项目开发进行自我完善， 项目土地价格评估比较法定价 西流沱地块中标土地价格：524元/平方米 项目地块楼面价格为：524÷0.624=839元/平方米，合160万/亩 花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米 项目地块楼面价格为：928÷0.812=1095元/平方米，合201万元/亩 通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在150万元/亩左右。 项目假设开发法定价 当目标收益率为15％的时候，项目土地价值在：192万元/亩 当目标收益率为20％的时候，项目土地价值在：152万元/亩 当目标收益率为25％的时候，项目土地价值在：111万元/亩 建议将开发商目标收益率锁定在20％－25％的区间内，则土地每亩总价范围在111~152万元/亩之间。 项目土地价格评估比较法定价 西流沱地块中标土地价格：524元/平方米 项目地块楼面价格为：524÷0.624=839元/平方米，合160万/亩 花溪民族村地块中标土地价格：928元/平方米 项目地块楼面价格为：928÷0.812=1095元/平方米，合201万元/亩 通过与区域内近期成交土地的比较，再参考项目自身情况，我司认为，项目地价应当在150万元/亩左右。 项目假设开发法定价 当目标收益率为15％的时候，项目土地价值在：192万元/亩 当目标收益率为20％的时候，项目土地价值在：152万元/亩 当目标收益率为25％的时候，项目土地价值在：111万元/亩 建议将开发商目标收益率锁定在20％－25％的区间内，则土地每亩总价范围在111~152万元/亩之间。 中瑞建议： 本土地价格应以假设开发法的结论作为主要评判依据，土地价格评估比较法作为为辅助参考。 项目土地价格不低于120万元/亩 土地总值不少于153360万元 项目总投资回报率=利润总额÷总投资额 =（销售收入—总成本）÷总投资额 =（1033914－919421.69）÷773289.98X100% =14.8%（已扣出企业所得税，未扣出