新常态下的房地产业的发展趋势、政策取向与政府监管（上）.ppt

老龄化社会和居住有何关系？ 中国几千年以来，对于如何养老的传统观念就是养儿防老，但是自我国实行独生子女政策以来，多生孩子养老这种几千年传承下来的传统越来越难实现。 老龄化社会和居住有何关系？ 因此未来独生子女的养老问题一定和居住方式有密切的关系，并且目前这一代独生子女的父母就陆陆续续已经开始退休。因此我们可以预见，在不太长的未来里，服务配套为核心的养老服务社区一定有比较大的市场需求空间。 （六）推动住宅产业现代化发展 建筑业要从传统行业转化至创新行业 住宅产业现代化，即房地产和建筑业是密切相关的。我们在建筑上的技术更新、产业的现代化发展方面，推动力都是不够的。新设备、新技术、新产品应用、推广和施工的标准化、建筑材料节能环保方面的工作，我们做的还很不够。 （七）促进房地产金融与服务创新 以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 数据来源：国家统计局 房地产属资金密集行业 过去进行房地产投资的渠道很简单，就是靠银行贷款。而随着房地产市场从起步、发展到走向成熟，房地产的资金支持仅靠银行贷款，显然是非常低级的，把房地产市场的波动和银行直接地挂钩，风险也是巨大的。 构建“三足鼎立”的房地产市场 哪三足？ 银行 贷款 公募 基金 私募 基金 创新——从建设到服务 创新——从建设到服务 随着互联网技术的发展，在房地产服务领域有两个方面都有巨大的创新突破空间。 （八）优化提升政府信息引导 让市场配置资源 随着房地产市场价格的增长速度放缓，下一步我们应该通过优化和提升政府信息引导的手段来管理市场。让投资人通过信息来进行自我决策。 大量的信息资源都在政府手中，因此政府如何通过有效整合这些信息，详细地、及时地发布房地产市场信息，是对房地产市场引导的最好办法，这种办法要远优于运用行政手段干预市场，因为行政手段刚性非常强。而我们的信息引导，将会使政府支持房地产市场，真正达到让市场配置资源的目的。 让市场配置资源 新常态下房地产业的发展趋势、政策取向（下） 秦虹 住房和城乡建设部政研中心主任 目 录 二、新常态下的房地产政策取向 要仔细研究我国不同的城市是属于哪一类的房地产市场。 始终有上涨压力的市场 相对平稳的市场 （一）科学分类、分层施策 下一步大力解决库存问题、防止房地产价格下跌的市场 面对不同的市场，其管理政策应该是不同的。面对始终有房价上涨压力、供求矛盾依然突出的城市，房地产政策中，加大保障性住房建设的力度，加紧对房地产投资性和需求的管理，严控房地产的投机性需求，每一方面都不可缺少。 而对那些供应量过大、供求关系失衡的房地产城市，其政策就应相对宽松一些。 东西部、大中小城市差异较大 整体房地产市场的大中小城市、中西部地区差异非常明显。相对来说，东部地区和大城市仍然是房地产市场的活跃地。这和其经济发展活力是密切相关的。 2014年全国一共销售12亿平方米新建商品房，这12亿平方米的新建商品房中，有45%的房子卖在了东部地区，也就是说，东部地区依然是房地产市场最活跃的地区。大城市依然是房地产价格上涨最快的地区。 根据本省不同城市的实际情况，依据经济发展水平、人口动态结构来确定房地产市场到底是属于持续上涨型，还是属于保持相对平稳型等。依据不同的城市分类，制定不同的政策、决策，不能再搞一刀切的措施。 （二）市场与保障融合发展 过去我国房地产市场发展很充分，商品房市场交易量非常大，解决了相当大的一部分居民家庭的改善性需求和刚性需求，十二五期间，我们又大力建设保障性住房，确定了新建3600万套保障性住房的任务。 市场和保障既要在政府那里明确其政策定位，同时在发展市场和保障房的过程中，让二者可以融合发展。 万套 融合发展的措施就是货币化。 货币化的手段主要是补贴、贴息。 贴息指的是政府提供贴息贷款。 政府只是通过贴息减税等政策扶持、小额让利，让家庭主要依靠自己的能力解决其住房需求。从过去政府对住房保障的包揽式保障转到赋予能力的保障。 纵观世界各个国家，住房保障的措施不仅仅是建房，建房只是在发展初期，特别是在住房短缺的时候。但当住房的绝对短缺已经过去时，补贴等一些政府保障性的政策措施就需发挥作用。 特别是在一些不存在住房短缺问题的中小城市，采取货币化的政策，把市场和保障有机地结合在一起，使两者融合发展，政府既能够使当地的房地产市场发展，也能够实现其住房保障的职责。 （三）存量房改造更新及促进交易 2000年前，我国存量住房主要分为三部分： 另外，2000年前建造的住房已经出现了管线老化等问题，过去所用的建筑材料也并非环保型材料，门窗的更新也迫切需要，因此对老旧小区的改造更新工作迫在眉睫，我们需要把一部分资金从投资商品房上转向改造现有存量房上。如此有助于稳定整体房地产市场。 毫无疑问，老旧小区的更新改造一定是下一步房地产行业一个新的增长点，空间非常大。需要