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对腾冲发展旅游房地产思考 　　摘要：近年来，随着我国经济的持续快速发展，人民收入稳步增长，节假日外出旅游、度假已成为一种时尚。腾冲县作为国家级重点风景名胜区，拥有得天独厚的自然资源优势、生态优势和区位优势，更为旅游地产产业运作提供了良好的环境，旅游业在腾冲的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在腾冲有着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在腾冲尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题，我们应该采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。 　　关键词：腾冲　发展　旅游　房地产 　　 　　1、旅游房地产概述。“旅游房地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游房地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。旅游房地产是通过整合规划、设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其继承人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。 　　2、腾冲风景区发展旅游房地产的优势。作为边境一个欠发达的小县城，腾冲能够吸引世界各地游客，原因何在?这主要得益于腾冲良好的自然资源优势、生态优势、区位优势和文化优势： 　　2.1　腾冲得天独厚的环境资源。腾冲位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，东汉属永昌郡，唐设羁靡州，南诏时设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。 　　2.2　深厚的文化底蕴。腾冲历史文化悠久，有着深厚的文化底蕴，腾越文化是云南独具特色的地域文化之一，在云南和东南亚一贯享有盛誉。腾越历史上曾管辖和影响着怒江以西的广大地域。自唐代起，腾充(冲)、藤(腾)越之称即交替使用。后自明代嘉靖三年(公元1524年)至民国19年(公元1930年)的406年间，怒江以西的一个广阔的大行政区域(州、厅、道)一直以腾越命名(其间民国元年和二年称腾冲府)。因此，在这片土地上孕育、融汇、发展并于清代中叶逐渐成型的滇西边地文化，便被称为腾越文化。 　　2.3　便利的交通。腾冲市位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名文化之邦和翡翠集散地，也是省级历史文化名城。昆明到达腾冲的商速公路里程为770km，乘飞机由昆明直达腾冲约45分钟。 　　成功的旅游地产必须具备两个最重要的条件：一是天然资质。所谓天生的资质，就是说自然资源要好，开发商在接手项目时首先对它的天然的素材要进行很好地挖掘，一定要从旅游的意义上看房产，要以旅游的方式看地产。腾冲作为国家级风景名胜区，天然资质如何已经不言而喻。二是良好的题材。旅游地产除了需要有自然的真山、???水以外，还需要有一定的历史文化，有了这样的历史文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引大家来旅游。 　　3、腾冲旅游房地产的前景分析。近年来，我国国民生活水平提高和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场，由此催生了以旅游为目的的房地