房地产长周期专题报告之一：阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应.pdfVIP

行 业 及 产 业 房地产 行 2018 年01 月04 日 阶梯型城镇化、租售并举强化城市 业 研 金字塔效应 究 / 行 看好 —— 房地产长周期专题报告之一 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 房地产长效机制将促进人口集聚 ——2018 年房地产行业投资策略  本文强调以动态视角进行人口分析，从城镇本地出生人口及迁移人口两大要素入手分析刚 2017 年11 月23 日 证 性住宅需求。影响商品住宅需求的核心是城镇当期进入购房、租房市场的适龄人群，而此 9 月投资增速超预期，销售稳步下行 券 部分人群由城镇20 年前本地出生人口与当期从外地、乡村迁入的适龄人口组成。我们认为， ——房地产行业9 月数据点评 2017 年 研 究 10 月20 日 对人口及住宅需求的长周期研究，要建立在动态人口年龄结构、城乡迁移、租住需求转换 报 行业走势继续分化，龙头房企基本锁定 的动态视角之上。根据申万宏源地产测算，2000-16 年期间我国每位城镇适龄居民/迁入常 告 全年业绩增长——房地产行业 2017 年 住居民对应 60/7.5 平米和 0.8/0.1 套住宅购买。根据同比增速回归模型，我们预测未来 中报业绩前瞻 2017 年7 月19 日 17-19 年全国住宅销量将基本走平，2020 年后显著下滑。 锁定 “幸福”——2017 夏季策略会地 产报告：华夏幸福模型详解 2017 年7  1990 年计划生育实行造成了生育率断层，1990-2000 年期间各省份出生率显著分化，此批 月12 日 适龄人群数量的差异解释了近几年全国住宅销售热点的转移。我国一共经历了1962-73 的 “婴儿潮”和1985-90 的 “回声潮”这两次人口出生高峰，而在 1990-2000 年期间，东部 省份受计划生育影响出生率显著下降至10‰以下，而中西部省份出生率仍位于15‰高位以 证券分析师 上，从而造成了2015-2020 年期间适龄购房人群的数量差异。我们预测2015-2020 年期间 王胜 A0230511060001 wangsheng@ 全国住宅销售热点将持续由东部向中西部转移。 研究支持  2010 时我国迁移人口从镇迁出占比52%，迁入城市占比为65%，由此说明由镇到城市的“阶 彭子恒 A0230117060001 pengzh@ 梯型城镇化”实际上是我国过去十几年人口迁移的主线。2010 年时全国城市人户分离人口 龚正欢 A0230117070004 达1.7 亿人，其中由镇迁入城市人口占比46%，由农村迁入城市人口占比仅为20%，这说明 gongzh@ 曹一凡 A0230116090003 我国农村人口的城镇化进程并非“一步到位”，而是先就地迁入镇，再从镇迁移到城市，是 caoyf@ 阶梯型的递进过程。尽管2010 年后人口迁移趋势有所减缓，我们认为在长期经济发展集中 联系人 化的大背景下，人口聚集的金字塔效应将持续，短期内大量迁入中西三四线城市的农村人 彭子恒 口将在未来进一步向东部核心城市迁移。 (8621转 pengzh@  “租售并举”政策有力助推了热点城市的租房市场发展，将显著解决租房-购房市场失衡， 有利于大城市持续吸附人口。我国租房比例较低、自住率高企