土地和 与房地产评估全套.ppt

;第一章 房地产价格及评估;;本章重点解决问题: 1、房地产价格及特征? 2、房地产价格变化的影响因素? 3、房地产估价究竟是什么 ?;第一节 房地产的概念与特征;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;第二节 房地产价格及影响因素分析;房地产价格及特征;;;;;;;;;;;;房地产价格的影响因素;;;社会因素;;;;;;;经济因素;;“一带一路”战略;高铁丝绸之路共四条线路: 第一条是泛亚铁路。由昆明南下，联系缅甸、越南、柬埔寨、泰国、新加坡等东南亚国家。第二条是中巴伊铁路，中国南部-缅甸-印度-巴基斯坦-伊朗-土耳其。第三条是中亚高铁，中国西北-中亚-伊朗-土耳其-德国。第四条是欧亚高铁，满洲里（内蒙古）-哈巴罗夫斯克-哈萨克斯坦-莫斯科-基辅-华沙-柏林-巴黎-伦敦，纵观亚欧大陆。;1、生产要素（自然资源、劳动力以及资本等） 2、产业结构。如果将生产要素从低附加值的产业部门转移到高附加值的产业部门，经济产值将实现增长。 3、技术增长。如果技术取得进步，就能获得较高的生产效率，从而提高产出，带来经济增长。 4、制度。完善的制度能够充分调动劳动者的积极性，有效利用各种资源，选择适当的技术，获得最大产值。“改革是中国经济增长的最大红利”—厉以宁;供给侧改革是一种寻求经济新增长新动力的新思路，主要强调通过提高社会供给来促进经济增长。对于如何拉动经济增长，需求侧管理与供给侧改革有着截然不同的理念。需求侧管理认为需求不足导致产出下降，所以拉动经济增长需要“刺激政策”（货币和财政政策）来提高总需求，使实际产出达到潜在产出。供给侧管理认为市场可以自动调节使实际产出回归潜在产出，所以根本不需要所谓的“刺激政策”来调节总需求，拉动经济增长需要提高生产能力即提高潜在产出水平，其核心在于提高全要素生产率。政策手段上，包括简政放权、放松管制、金融改革、国企改革、土地改革、提高创新能力等，从供给侧管理角度看，本质上都属于提高全要素生产率的方式。;;;;;;;;;中国总战略: 西进、东扩、南控、北和;政治因素;;;;;;;;;;;;;;第三节 房地产估价;;;;;;;;;;;;;;;;;本章完;第二章 市场比较法;; 第一节 市场比较???的基本原理;;;;;;;第二节 市场比较法的估价步骤;;;;;;;;;;【例3-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。;;;;;;;;;;;;;;;;;;见课本：例6-5、6-6、6-7;;第三节 市场比较法的运用举例;例一： （1）估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表3-11. 表3-11;②编制当地地价指数表。根据所给条件：1993年1月的地价指数为100,以后每月地价指数上涨一个百分点，则地价指数如表3-13。 表3-13;⑥确定待估地块单价。因为上述4个试算价格差别不大，故采用算术平均法求得待估地块单价为： (A+B+C+D)/4 ＝1115.5（元/m2）;思 考 题;【例二】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：;1、为评估某商品住宅2011年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料表1和表2所示。试根据以上条件，评估该商品住宅的市场价格。;;采用算术平均法求得商品住宅的市场价格为： (A+B+C)/3 ＝ 20928.54（元/m2）;完;第四章 成本法;土地及新房地产价格评估;第一节 成本法的基本原理;;;;;第二节 房地产价格的构成;;;;;;;;第三节 土地及房地产价格评估;一 、土地及房地产价格评估;土地及新房地产价格评估;一 、土地价格评估;一 、土地价格评估;一 、土地价格评估;一 、土地价格评估;一 、土地价格评估;三 、成本法的计算公式;旧房地产价格评估;一 、旧房地产的基本公式 ;二、建筑物的重置价格 ;二、建筑物的重置价格 ;三、建筑物折旧 ;;;;;;建筑物经济寿命：受土地使用年限的影响;;;;;第四节 运用举例;; 估价过程 ;可比实例;; 该城市分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级