土地和 与房地产评估第四章收益法.pptVIP

第五章 收益法;净收益的确定;第一节 收益法的基本原理;;;;;第二节 收益法的计算公式;;;;;;;;;【解】由题意：;;;;;;;;;第三节 净收益的确定;1．潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。 2．有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 3．净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。;;;; 【4-11】有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元／m2，空置率为13％，租金损失为毛租金收入的2％，合理运营费用为有效租金收入的30％，试求该写字楼的净收益。;;;;;解:该商场02年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下: (1)商店一层价格的测算:;;;;第四节 资本化率的确定;1、资本化率的大小同投资风险的大小成正比，风险越大，利润率越高； 2、资本化率越大，???味着投资风险越大，在纯收益不变的情况下，房地产价格越低，即需要更少的资金就能实现同等的收益。;1．市场提取法(市场比较法) 是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。 ;1．市场提取法(市场比较法) 是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。 ;;;;第五节 收益法的派生方法;;;;第六节 收益法运用举例 ;;;;;;;;思 考 题; 现有一宗地，占地面积为100m2，95年11月通过出让方式取得土地使用权，使用期限为50年。97年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250m2，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2000年11月的价格。 （1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元。 （2）该房屋耐用年限为50年，目前重置价格为4000元/m2，假设残值率为0。 （3）押金收益率为9%。 （4）土地资本化率为6%，建筑物资本化为8%。 ;;完