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我国发展房地产投资信托障碍及对策 　　中图分类号:F830 文献标识码:A 　　内容摘要:随着我国房地产市场的发展,房地产投资信托基金(REITs)的推出成为大势所趋。但是由于现实的环境影响,在我国发展REITs存在着一些障碍。本文从法律、房地产投资资源、经营管理水平、金融市场环境等方面客观地分析了在我国发展REITs的现实障碍,并提出对策。 　　关键词:房地产投资信托基金(REITs) 障碍 对策 　　 　　房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种新兴的房地产融资和投资方式,源起美国,是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金,并由专门机构进行投资经营管理,然后将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。 　　 　　我国发展REITs面临的现实障碍 　　 　　(一)法律障碍 　　房地产投资信托包括投资、融资、基金运行、管理等方面错综复杂的金融活动过程,因而,为保证其规范高效运作,一个完整健全的法律体系是必不可少的。纵观美国REITs的发展历程,可以发现法律为美国REITs的健康发展提供了大力支持。无论是专门的REITs法案、《国内税收法》,还是税收改革法案,美国的REITs在税收优惠的刺激下兴起、发展、壮大。同样,在亚洲,2000年以来,日本、新加坡、中国香港等地纷纷吸取美国房地产金融市场的经验,相继颁布了专门的REITs法规,专门为本国或地区特色的REITs服务。 　　与之相反,由于内地引入REITs概念的时间并不长,相关部门对REITs的认识需要进一步深化,所以目前并没有专门的REITs法规。2008年3月,银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。银监会在上述征求意见稿中将REITs定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”。这基本搭建了REITs的发行与交易框架,对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒。但此时美国爆发的次贷危机使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎,征求意见稿就此没了下文。 　　同样,在税收体制方面仍然存在不足:目前,仅有1998年颁布的《关于证券投资基金税收问题的通知》中明确了基金营业税、印花税和所得税的征收问题,对于信托财产管理中的税收征管问题,至今始终没有法律法规出台,目前信托投资公司适用的是一般的税收政策―即信托投资公司33%的比率缴纳公司所得税,个人投资者缴纳所得税的税率为20%。而美国在这方面经过多次的税法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免双重征税的优势,极大地促进了美国REITs的发展壮大。相比之下,我国呈现出总体税负过重的特征,这不仅损害了投资者的利益,还影响了投资者对基金的投资积极性,不利于REITs在我国的推行。 　　(二)REITs投资资源障碍 　　房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产,即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。在美国,从资金的投向来看,凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs投资的对象,譬如:工业地产、购物中心、多元化地产、旅游休闲设施等。而我国1998年才进行了住房制度改革,住房商品化的时间较短,加上受传统观念“居者有其屋”的影响,在大多数国人心中至今仍然怀揣着置业的梦想。所以,在我国房地产市场供给结构中,具有独立产权的住宅居于主导地位,住宅的交易也以一次性销售为主,符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺,REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。 　　以上所述的房地产资源在国内往往属于国家所有,无论是工业还是商业地产。私人所有者具有提高投资收益的强烈动机,交易成本会较低。而国有的房地产资源使用单位对于这一点往往并不是太看重,如果不是同样国有的REITs发起者并有政府的推动,信托投资协议往往难以达成。因此,这也成为一个潜在问题。 　　(三)REITs经营管理水平障碍 　　在REITs运作过程中,REITs发起人通常将自有的或购买的物业委托给专门的物业销售和管理公司经营并从中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管机构经营管理水平的影响。在美国,诸如此类的管理机构有全美最大的物业管理公司―宾至国际,它为各