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我国房地产市场供求非均衡影响机制及调整对策

我国房地产市场供求非均衡影响机制及调整对策   ◆ 中图分类号:F293 文献标识码:A   内容摘要:本文依据供求非均衡理论,论述了我国房地产市场非均衡现状,并从房地产市场体系、收入水平、土地价格及信息不对称等六个方面阐明了我国房地产市场供求非均衡的影响机制,最后提出了我国房地产市场供求均衡发展的政策建议。   关键词:房地产市场 供求非均衡      我国房地产市场非均衡现状      由我国房地产行业的整体发展过程数据,可发现我国房地产行业从1997年开始,行业企业数量和就业数量、营业总收入、开发面积、竣工面积、新开工面积等均呈加速上升势头。1998年至2000年土地开发与购量基本持平,土地购量面积从2001年开始超过开发面积,开发企业年度的总投资和总收入方面来看,2003年以来均有快速增长,2004年至2007年企业经营收入高于投资。2004年至2008年房地产业与就业人数和数量大幅增加,说明房地产行业利润丰厚引起企业就业大量涌入,但也导致2008年有大量企业与就业退出。   (一)房地产投资总量增长较快   2007年我国房地产开发投资25279.65亿元,同比增长30.2%,增幅比2006年加快8.4%,高出同期固定资产投资4.4%。我国房地产投资成为拉动中国固定资产投资的重要力量,我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重达21%。   受2007年房地产投资过热的影响,2008年1-6月我国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回归的态势,宏观调控起到了明显成效。2008年7 -12月,房地产投资总量受国内“抑制过热”政策、商品房保障制度的执行和金融危机等因素的影响出现明显下降的趋势,由2008年6月的33.5%下降到2008年11月的22.72%。虽然2008年7 -11月有明显涨幅趋势,但涨幅的绝对值仍超过了25%以上。可见我国房地产开发投资仍维持了相对稳定的增长速度。   (二)供求销售面积波动较大   自2007年10月商品房面积同比增幅开始逐月减小,2008年1-2月,商品房销售面积出现同比负增长,负增长态势持续1年。2009年以来,商品房销售面积同比增幅由负转正,之后增幅逐月增加。截至2009年12月,商品房销售面积86294万平方米??同比增加43.9%,增幅增加63.3%;商品房现房销售面积为17540万平方米,同比增加48.2%,增幅增加68.4%;期房销售面积为51412万平方米,同比增加56.7%,增幅增加74.0%。   (三)供求总销售价格波动较大   从新建商品房价格的环比变化来看,2008年8月开始后7个月,新建商品房价格出现负增长,直到2009年3月,新建商品房价格环比变化由负转正,之后价格逐月回升;从二手房价格环比变化来看,2008年10月出现负增长,持续5个月;2009年3月,二手房价格环比变化由负转正,之后价格逐月回升,2009年二手房价格累计上涨6.9%;从价格的同比变化来看,新建商品房与二手房价格的同比变化均在2008年12月出现负增长,到2009年,新建商品房与二手房价格分别同比上涨1.3%和2.4%。2009年,新建商品房价格累计涨幅位于前位的城市分别是广州(19.7%)、深圳(13.2%)、温州(13.1%)、湛江(13.1%)、北京(13.0%)、南京(11.6%)、宁波(11.4%)、杭州(11.3%);二手房价格累计涨幅位于前位的城市分别是深圳(23.8%)、温州(19.3%)、杭州(14.0%)、厦门(13.0%)、金华(12.9%)、银川(11.6%)、南京(11.0%)、重庆(10.0%)、哈尔滨(9.3%)、大连(8.2%);北京、广州、深圳等一线城市新建商品房价格分别累计上涨13.0%、19.7%和13.2%。      房地产市场供求非均衡的影响机制      在分析了我国房地产市场的非均衡现状的基础上,本文进一步探讨非均衡现状的成因。影响房地产市场供求非均衡的因素是多种多样的,除市场体系不健全、信息不对称、价格不灵敏、机制不完善等市场自身因素外,另外居民的收入水平、消费观念、城市人口数量及人口结构、金融支持、政府政策、商品房开发成本、投资者及消费者对未来的预期以及投机因素等都会对房地产市场产生一定的影响。本文主要从理论层面分析房地产市场非均衡影响因素。   (一)房地产市场体系不健全   我国的房地产市场虽然取得了较大的发展,但是我国正处于经济转轨期,房地产市场体系还不健全,仍处于不断完善和发展的过程,有关房地产的法律、法规不健全,宏观调控机制还没有形成,因此作为房地产市场主体的消费者和需求者的行为欠规范,房地产评估、咨询、房地产金融等中介机构仍然处于不断完善和发展的过程中

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