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房地产宏观调控政策时滞效应研究 　　房地产新政实施以来,特别是新“国十条”发布以来,我国过热的房地产市场出现了降温迹象,其主要表现是各地楼市普遍陷入观望,成交量锐减,部分城市楼市成交量甚至出现高达六成的降幅。然而,到目前为止,新政只是引起楼市成交量的萎缩,并未从实质上触动作为调控根本目标的高房价;而且,很多城市在成交量下跌的同时,房价仍在逆势上涨。 　　造成这种现象的主要原因是政策存在时滞。从判断经济形势到采取政策存在一定时间间隔,政策发挥作用也存在时滞。政策的当期效应不显著,而后的政策加码不仅没有遏制房地产价格进一步上涨,反而使得调节过度,房价不断涨高。可见,时滞性是影响房地产宏观政策调控效果的重要因素。 　　 　　一、房地产宏观调控政策产生时滞的原因 　　 　　宏观经济学理论把政策时滞分为内部时滞和外部时滞。内部时滞是指从出现问题到制定并实施某项政策所需要的时间,由认识时滞和决策时滞构成,前者指从出现问题到发现问题,后者指发现问题到制定对策的过程。内部时滞的长短取决于决策者对经济形势发展的预见能力、制定政策的效率和行动的决心,属于主观因素。外部时滞又可以称为效果时滞,它是指政策对目标产生影响所需要的时间,外部时滞长短主要由客观经济和金融条件决定。 　　 　　1　制度因素:政策作用机制 　　从房地产业经济波动出现异常到发现问题,从认为有采取政策的必要性到制定出政策,从政策的实施到完全发生效用达到预期目的,每一个环节都要经历一段时间间隔。房地产宏观调控政策效果的实现,是以出现问题为起点,政策发生作用为终点的过程,如图1所示。 　　 　　由于政策的出台是一种事后调节,政策发挥作用时,经济现象已发生并存在了一段时间,政策的效应并非当期效应。简言之,政策时滞是一种普遍性现象。 　　 　　2　心理因素:预期和心理定势 　　无论决策者还是公众都要对未来的经济进行预期,并根据这种预期决定自己的经济行为。预期是一种心理因素,即主观因素。对于房地产宏观调控政策,决策者的预期决定了所采取的政策措施及何时采取措施和制定政策的决心;公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期,人们往往由于心理定势,而不能及时适应新经济条件和经济情况,导致行为决策滞后,进而影响政策效果的发挥。 　　 　　3　技术因素:房地产业特殊性决定 　　结合上述基本原理,再根据房地产业的特殊性,即生产周期长、所需资金量巨大、涉及行业多、区域差别性大以及消费时期长等,决定了房地产市场宏观调控的一个重要特点就是长时滞性。当一项房地产调控政策出台后,由于各个项目处于不同的开发阶段,对于处在融资阶段的项目,可能其开发计划要延后:对于已经接近尾声的项目,影响则相对较小。随着开发结束时间的差异,越接近开发结束期的项目,可调整的余地越小。 　　 　　二、房地产宏观调控政策时滞的危害 　　 　　1　房价“且调且高” 　　利率政策是央行调控房地产价格的重要手段之一,它直接影响到房地产市场的供求双方,因而使用也最频繁。从2007年到2008年,央行先后12次调整金融机构人民币贷款基准利率。然而,利率政策的时滞较长,最容易引发房价“越调越高”。 　　如果利率上升,短期内将导致开发商房屋建设的材料成本、贷款成本增大,新开发的房屋量可能减少,市场上新增供给量减少;而消费者对未来预期不明朗,持观望态度,可能会延迟购房决定,市场需求受到抑制。价格在上与下两种因素作用下相互抵消,房价不会有太大的变化。 　　若干月后,利率政策开始发挥作用。从开发商角度看,由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点,房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者,房价很难轻易降低。从消费者角度看,由于购房置业的观念根深蒂固,虽然购房贷款成本增加了,但消费者购房需求依然呈现刚性,从而进一步推动房价继续走高。 　　 　　2　调控过度 　　当采取一项宏观调控政策后,往往希望在短时期内看到预期效果,由于时滞效应,这种预期的效果在短时期内又不可能看到。随后,当局会不断加大政策调控的力度,或者出台新的更加严厉的政策,其结果是各种力度不同的政策混合累积在一起时,效力得到集中体现,对市场产生过度影响,导致整个房地产市场可能出现大幅滑落或上涨的态势。 　　另一种情况则是政策的当期效应未显现时,市场通过自身调节就达到了预期效果。这时,已出台的政策只能起到相反作用。因为即便是一项正确的调控措施,从提出到实施再到实际发生作用,总需要经过一段时间,而在这段时间内客观经济形势很可能已发生变化,时过境迁以后,不仅原先正确的措施可能不再有效,而且还可能产生负效应,将使调控目的和实际情况产生难以预料的偏差。 　　 　　三、提高房地产宏观政策有效性的建议 　　 　　1　通过