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房地产开发商对工程管理结构优化探讨 　　 　　 摘要：随着市场竞争力的加大，房地产开发商在工程造价方面把关甚严，但影响到工程结构管理优化的工作。本文就目前房地产开发商对项目工程的管理现状，找其中存在的问题，并对问题的原因分析探讨，提出相应的解决办法。 　　 关键词：房地产；开发商；工程管理；结构优化 　　 　　 当前房地产开发商对工程的管理方式，部门制度管理最为普遍，即将各个部门作为贯彻整个工程主线的载体，各施其职，从项目的策划、设计、决策，到项目的施工、竣工、验收，都实现流水线的管理，哪个环节出现问题都一目了然，落实责任制也不费吹灰之力，但是工程管理结构的优化绝非按照工程方案进行就能了事，其中很多不可预知和难以预知的因素都很可能导致工程无法按质按期顺利完成，因此，房地产开发商对工程管理结构的优化势在必得。 　　 1.项目工程管理现状 　　 1.1建设前期工作准备不充分 　　 房地产开发商较重视项目的定位，即项目的地理位置、交通情况、配套设施等，却疏于建设前的准备工作，尤其是对施工资料的掌握。譬如为了加快项目进度，而加快建设速度，类似地质勘察、设计依据等等都不重视。另外，少数开发商由于对城市的配套管理规划不明朗，在应允业务应有的配套后，却在交付时仍然使用临时用水等。以上诸类问题都是建设前期工作准备不充分的表现，应该予以重视。 　　 1.2项目风险管理问题 　　 房地产开发商开发项目遇到的问题，有以下几种：政策风险，即房地产相关的调控政策决定市场的走向，当市场环境改变后，所发生的项目投资风险也将随着增强或者降低；其次是环保问题，项目开发是在为城市策划一个全新环境的过程，但也要在环境环保方面付出代价，譬如噪音、大气、水系等的污染问题；再次是金融风险，房地产开发的项目融资问题是较为重要的问题，在既定的融资数额上，工程管理结构的变化随时给资金增加不必要的压力，甚至在国家货币政策的影响之下，管理结构的优化也会受到一定的阻力；最后是市场风险，工程管理结构当中的决策环节，包含对预期销售的估计，因此受到市场行情的???肘，如果结构优化工作不当，或者建材价格上涨，都会增加工程的造价。 　　 1.3项目成本管理问题 　　 项目的成本从项目的决策到竣工阶段，都在产生。很多房地产开发商因为决策的错误，导致工程投资的增多；而在实际工程中，为了降低工程造价，而故意忽略建设的问题，严重影响施工的质量，对房地产投资效益也造成了很大的伤害。 　　 2工程管理结构 　　 2.1规划管理 　　 房地产开发的第一阶段是项目的规划管理。为了避免追赶进度而没有严格按照建筑规划方案进行，开发商一般都会对建筑方案的可行性进行分析探讨，进而确定项目工程开发的管理结构，以发挥规划方案在整个项目开发中的作用。 　　 2.2设计管理 　　 管理结构中的设计环节是整个项目的灵魂所在，贯穿于整个工程项目，对于工程的质量、投资以及竣工后的维护等方面都影响甚大。建筑工程的设计管理是工程管理结构优化的关键环节，在施工之前要充分考虑到设计阶段的管理，即设计阶段决定着投资分量和预期收益，并为项目的决策提供足够的理论依据。 　　 2.3施工管理 　　 房地产开发商对工程施工方面的管理，具有时间持续性、内容繁杂性、影响力大、辐射范围广等特点，它是直接实现工程管理目标的途径，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公开和诚实守信原则，择优选择工程队伍，施工、监督、竣工、验收每个环节都要处理好，并严格遵守相关的法律法规，实现工程质量、工期的完美结合。 　　 3.优化工程管理结构的措施 　　 3.1风险管理 　　 房地产开发商为了减少隐蔽的损失，通常利用一定的技术手段进行工程管理，一方面是规避风险，另一方面是本身的利益。风险管理通常有两种方法： 　　 1）转移风险 　　 房地产开发过程中，开发商进行风险管理的首要选择方式是转移风险，一般有两种选择方式：一是以合同方式进行风险约定，譬如房地产开发商作为甲方，建筑材料供应商作为乙方，如果项目因为材料而产生的质量问题，可根据合同约定的方式要求乙方承担部分或者全部责任；二是购买保险，将房地产开发可能遇到的人力无法恐惧灾害或者施工意外等不可预知的风险转移给保险公司，虽然此类转移方式是建立在成本增加的基础上，但是它能够最大限度的降低风险。 　　 2）回避风险 　　 风险的回避其实是一种权宜的办法，较为消极，它通过判断工程管理结构中程序是否存在风险，将存在风险的程序删减，虽然风险回避了，但是蕴含风险的程序??身所带的经济效益也将会随之消失，开发商自然不能从中获得任何利润，反而会造成利润流失。 　　 3.2成本管理 　　 工程成本管理贯穿项目决策、设计、施工以及竣工各个阶段，各个阶段的成本管理不是独立的，而是要进行全过程