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拐点下房企生存法则 　　从融资路上的关卡重重到量价齐降的严酷数据，从房贷从紧到两成首付，从抢闸到联盟，从降价到回暖……中国地产界山雨欲来风满楼，大大小小的房企纷纷使出百般武艺，力求度过寒冬。这其中涌现出的创意值得业内人士共同品鉴。 　　 　　首付分期，加快周转 　　 　　在房市拐点到来之即，谁能第一时间把顾客掌握在手中，谁就能实现最稳妥的资金周转计划。特别是对于第一次置业的青年来说，通过分期首付抢先抓住了购房者的钱袋子，跑也跑不脱，比起降价更有看头。 　　这方面，万科就推出了青年置业计划。目前，万科在武汉等城市针对35岁以下、首次置业的人群，设立“1000万青年置业资助金”，帮助他们减轻首付压力（最低首付两成）；同时提供符合青年群体需求的产品、装修以及居住服务。参加青年置业计划，还可获得2万元的置业基金（税后1.6万元），用于购买家电、家具等。青年置业计划同时还在成都等城市推行。 　　随后，广州楼盘类似降低首付比例的方式不断涌现，如星缘美居以两成首付跟进优惠，一套总价80多万元的单位，首付最低16万多元，余下首期款可以申请一年至半年免息分期支付，在此之前，由开发商向银行先行垫资。另外一个大型开发商新世界集团旗下的逸彩新世界，在近期销售的荔逸则推出了发展商垫付一半首期款的付款方式，买家在下单之后10天时间内先支付一半首付，也就是房款的15%作为首期，剩下的一半可以分三个月免息支付。该方式只能针对可以向银行方面申请七成按揭的首次置业型买家。利海集团日前更直接推出首付10%、轻松入住的购房大优惠。 　　 　　增值配套，变相补偿 　　 　　不管是投资还是自住，眼睁睁地看着房价下跌，先期购房的老业主肯定不好受，而这种情绪更会加大潜在购房者的观望情绪，于己不利，但是企业也不敢轻易开降价补偿的口子，因此通过增值服务补偿业主便成为了上上之策。 　　2008年1月，深圳万科第五园价格在扣除合理增加成本后下调幅度为10%~15%，引发已购房业主不满。对此，万科在2008年2月推出名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，公司计划投入将高达亿元，涉及层面包括产品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。目前“琢玉行动”一期计划已于2008年3月开始，将以全面家居解决方案为突破口，为3月1日之前购买H2、H3栋毛坯房的业主提供有偿全屋精装修服务的选择，同时也将针对雅园路人行道及绿化改造、增加休闲和运动设施等业主关心的问题进行逐步改造。 　　2008年3月，金地集团深圳公司对金地梅陇镇花园三期价格在二期基础上调低了4100元/平方米。为了平息前期入住业主的不满，金地集团深圳公司决定拨款1000万元成立业主增值基金，为业主提供计划外的增值服务，用于提升梅陇镇项目及周边的交通、教育、医疗和商业配套设施，旨在提升项目的整体品质及带动梅陇镇片区的生活氛围，为广大业主提供更加舒适的生活环境。 　　 　　旧房换新房，升级促销售 　　 　　招商地产“U行动”开创物业升级置换先河。招商地产计划从2008年3月1日开始实施，通过以招商会和招商置业为主搭建的客户平台，帮助老业主以合理价位转售原有物业，并给予购买新房的优先挑选权和优惠，为业主实现居住品质升级。这一创新，满足了渴望升级置业而又急于变现旧房的业主需求。 　　 　　公司债试点，低成本融资 　　 　　虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的，但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司，许多非上市房企被排除在外。其次，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利、招商地产等一线地产企业，多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。 　　２００７年10月11日，保利地产宣布发行43亿元公司债。其目的主要是为了使融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本比在加息周期下的银行贷款更低。而最近，万科则步金地后尘，发行50亿元公司债。 　　为了平稳发债，碧桂园则借道新加坡发行可转换债券融资。2008年2月17日，碧桂园公告称，将在新加坡交易所发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券，较其去年10月份预期的15亿美元，缩水近2/3。募集资金中，约40%用于偿还现有债务，另约10%用于现有及新物业项目。集资所得的另一半资金，碧桂园将之用在了与美林国际签署的一项股份掉期合约上，与美林对赌碧桂园股价涨跌。另外，发行地被迫改到市况相对平稳的新加坡，即为市况不佳的明证。 　　 　　借力外援，共同投资 　　 　　对于深受次贷危机影响的外资来说，现在人民币持续升值，房市长期趋势看好，无疑是对中国房市进行抄底的良机。而对于中国本地艰难过冬的房企来说，“有奶便是娘”，何况暂时