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日本房地产泡沫对我国宏观调控启示 　　全球金融危机的爆发,使我国房地产价格一度放缓了上涨的步伐,但随着国内经济形势企稳反弹,房价又重新大幅攀升。目前我国房地产市场高温不退、房价持续上涨的局面与日本上世纪80年代房地产泡沫时的情况有很多的相似之处,因此有必要汲取日本房地产泡沫的教训,以避免我国房地产市场出现泡沫,危害我国经济的持续稳定发展。 　　一、日本房地产泡沫的形成及其原因 　　据日本国土厅公布的数据,1985年东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100),但到了1988年就暴涨到了334.2,在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1984年到1988年,东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元,增加2.6倍,东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,土地的总价值几乎是美国的4倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值,从上世纪90年代初开始,日本房地产经历了长达10余年的漫漫下跌进程,直到2009年东京地区的房价才开始有所反弹。日本房地产市场泡沫的破灭以及与之紧紧相关联的股市泡沫破灭给日本经济带来了沉重的灾难,使日本经济一蹶不振,陷入长期停滞不前和通货紧缩的泥潭中而不能自拔。 　　日本出现房地产泡沫,主要受以下几个因素的推动: 　　(一)日元升值和金融改革 　　布雷顿森林体系解体后,美元贬值,日元开始了持续的升值进程。在这一时期,由于日本对外贸易保持了巨大的贸易盈余,造成日本与美国及其他发达国家之间贸易摩擦不断。为了支撑疲软的美元,并解决贸易不平衡问题,在美国压力之下,1985年日本被迫签订《广场协议》,日元加速了升值步伐。《广场协议》不仅迫使日元升值,而且也加速了日本汇率决定机制的市场化。在外汇制度改革的同时,日本还进行了金融自由化改革。1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》报告后,金融自由化进程全面加速。金融自由化包括三个方面的内容,即融资自由化,利率自由化和业务管制自由化。金融自由化后日本金融机构的信贷能力有了很大提高,企业获???的资金大大增加。 　　日元升值和日本金融改革对日本房地产和股市泡沫有直接联系。由于日元在上世纪70年代后维持了年均4%左右的对美元持续升值,从而形成固定化的日元升值预期,4%直接体现为日美间的利息差,即:日本的利率水平=美国的利率水平-日元升值预期。也就是说,日本央行必须把利率维持在低于美国利率水平之下,才能避免热钱不断流入套利。相对较低的利率为房地产泡沫的酝酿提供了沃土,成为房价和股价上升的必要条件。金融自由化后,日本政府对金融机构调控能力下降,金融市场的融资能力大大提升。日本企业通过发行债券、股票大量融资,拥有了巨大货币财富,这成为资产价格升值的一大推动力。 　　(二)日本经济转型 　　战后日本经济发展经历了多个阶段:上世纪70年代之前,日本基本完成了重化工业化和城市化。这一时期日本国内产品供不应求,投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期经济增长的主导方式。在70年代初到80年代中期这段时间里,日本出口商品依托强大的工业基础以及精工细作的上乘品质,逐渐占领了国际市场。日本经济增长方式逐渐转变为“出口主导型”,出口成为保持经济增长的主要手段。但在1985年《广场协议》后,日元快速升值,造成日本出口下降以及国际竞争压力加大,企业盈利能力下降,设备投资意愿降低。《广场协议》后日元计价的出口额出现同比负增长,一直持续到1988年6月左右,冲击了日本经济,形成了所谓的“日元升值萧条”。为应对日元升值带来的问题,日本政府开始刺激内需。1986年和1987年“前川报告”确立了扩大内需的基本思路:增加政府公共投资,兴建公共工程;调整产业结构,扩大企业设备投资,扩大对外直接投资;转变居民消费结构,减少储蓄。 　　面对经济新形势,日本企业行为的扭曲,不去投资机器设备,而是大量购买土地等不动产,导致地价持续上升。由于日本国土面积非常狭小,土地被认为是最为可靠的财富,加之战后日本家庭收入持续上升,购买能力上升,对住房需求不断提升,所以日本房地产价格保持了多年的上升。投资者普遍相信日本人多地少的矛盾导致土地的价格只会不断走高,地价不会下跌,只要买进就会获利,从而形成了房地产价格会永远上涨的强烈预期。在这种预期下,企业大量投资到房地产领域,日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足,纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款,形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环,泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润,无节制地为房地产行业扩大信贷规模,助长了泡沫的形成。到1991年,日本12家大型银行向房地产业