武汉市房地产-武汉沌口项目策划报告.doc

武汉市房地产-武汉沌口项目策划报告 4第二部分 项目分析 4一、项目地块基本特征分析 41．项目背景 4（1）基地位置 4（2）基地自身及周边情况 5（3）道路、交通及周边配套现状 8（4）区域主要企业，院校 8（5）区域未来主要规划 152．项目地块基本特征分析 15（1）项目地块的基本特征 16（2）项目基本经济技术指标 17二．项目SWOT分析 171．项目优势分析(S)： 1782．项目劣势分析（W）： 193．项目机会分析（O） 204．项目威胁分析（T） 21第三部分 项目定位 21一、项目物业定位 211．物业定位分析 21（1）物业定位思路 21（2）从市场方面分析物业的定位 26（3）从市场需求来分析 27（4）从项目本身的条件来考虑 292．物业类型选择 30二、项目的目标客户定位 301．从区域来划分 312．从职业来划分 323．从客户的支付能力和家庭月收入来分析 334．目标客户群其他因素分析 355．特殊客户群体挖掘 35三、项目价格定位 351. 项目总体平均静态价格测算 372. 宏观经济走势对市场价格的修正 383. 未来竞争环境对市场价格的修正 394. 价格提升空间 39四、户型定位 391. 从市场供应来分析 412. 从客户需求来分析 423. 户型定位 48第四部分 项目的主题形象定位 1．48主题定位分析 2．54项目主题定位与营造 3．60项目命名 61第五部分 规划设计建议 611．在整体规划上的建议 612．在园林规划上的建议 613．项目配合营销建议 614．总体结构设计要求和建议 615．建筑领先性设计与创新 61（1）建筑细部建议 61（2 ）建筑领先和创新建议 61第六部分 品牌推广策略 611．中恒企业品牌形象的定位 612．品牌推广渠道建议 613．品牌推广的方式 614．品牌推广的进度安排 61第七部分 项目总体营销策略 611．总体营销思路 612. 核心竞争力（项目主题） 613. 项目营销推广策略 614．项目推广阶段主题 615．项目广告、软文推广策略 616．项目推广活动及促销手段 617. 推广的外部资源利用 618. 营销推广费用预算 61第八部分 项目的销售速度分析 611. 项目的总体推广周期 61（1）项目正常销售总体速度 61（2）项目年度消化速度和销售量的分布 612. 项目的速度提升空间 61（1）项目速度提升的主要支撑 61（2）项目速度提升的幅度 61（3）项目速度提升的成本 61（4）项目速度提升的措施 61第九部分 项目的经济性分析 611. 项目的指标分析 61（1）中恒主要经济指标 61（2）中恒收益预测表 61（3） 中恒的主要经济效益指标 612. 项目的敏感性分析 61（1）建安成本变化对利润率的影响 61（2）售价变化对利润率的变化 61（3）销售率变化对利润率的变化 613. 项目的盈亏平衡点 614. 项目的经济性分析 615. 项目的风险分析 61第十部分 销售执行报告 611．开盘到计时间表 612．策划销售人员构架及管理协调流程 613．卖场组织 614．销售环境包装 615．现场工程环境包装 616．导视系统的设计 617．关于售楼处模型资料，文件，文具，交通工具等售楼道具的筹备 618．关于交通动线，环境氛围的营造的建议 619．关于礼仪，礼品的准备 6110．关于销售人员的培训 6111. 现场操作流程建议 6112. 市场预热期的准备及客户积累，开盘前的营销策略和建议 61第十一部分 项目的物业管理建议 611．前期物业管理 612．入伙后物业管理 613．物业管理的服务内容 614．物业服饰风格 615．物业收费标准 第二部分 项目分析 一、项目地块基本特征分析 1．项目背景 （1）基地位置 项目地块位于武汉经济开发区（沌口）中环线旁，318国道与长江三桥交汇处。该地紧临318国道，地块与“金色港湾”呈半包围状，与“奥林花园”“外国语学校”隔街相望；三角湖与本地块相隔很近；与318国道有28米的绿化隔离带；与江汉大学隔三角湖相望；距离体育中心仅1000米。 （2）基地自身及周边情况 项目共占地80.272亩（53514平方米），整