关于东辰家园小区物业管理运营分析报告2018.1.10.doc

关于 按照和谐物业，进一步扩大所属经营业务范围的需要，经实地走访了解并经朋友介绍，东辰家园小区存在无物业管理现状。通过朋友引荐1月8号与业委会及部分业主进行了解小区目前情况，通过沟通与实地调研、走访，对东辰家园小区物业管理情况进行了详细的分析评估。现 ? ?? ? 一、? ?? ?东辰家园小区是2001年经建信房地产开发公司（王子能）承建，小区占地大概10亩，总建筑面积1.6万平米，分为2栋12层小高层，1栋7层共计92户。小区内配备中心小花园，独立进出大门，车库设有20余间，没有设立物业用房，物业管理办公临时占用2间车库使用，大门设有值班岗亭，小区内配备4部西子奥的斯电梯，监控系统老化淘汰，绿化损坏严重，小区院落设有公共停车位50个左右，公共遮阳电动车停车区一处大概30平米左右，目前小区入住率90%以上达到85户左右，小区汽车保有量50-70辆左右，小区之前物业费收取标准0.8元/平米，预收3个月的方式在维持物业管理基本运行，通过了解小区大部分业主家庭收入水平偏高，业主急盼物业管理进驻管理；业委会张主任介绍说小区物业管理相关资料缺失严重，几乎是无任何小区建筑资料和物业资料，二次增压用水1-5层还存在严重压力不足；该小区坐落在市区民德路12小学对面（现代城小区旁），目前小区业委会负责人张主任，暂时主持维护基本的小区卫生保洁等。 二、业委会及业主对物业管理的期望 ? ?? 1、新的物业管理公司进驻以后，小区卫生保洁要有明显的改善，门卫保安要有严格的值班巡更制度管理，对车辆管理要有细致的规划与安排。 小区内的绿化要有明显较好的维护与种植，各个楼道内的卫生与物品清理要完善，电梯维护要做好细致正规的维护保养制度与体系。 小区内的垃圾堆放清理要制定合理地存放设定。 运营操作成本分析 根据目前了解的情况，一旦介入东辰家园进行物业操作运营，根据基本的规模配置，需要前期进行以下运营成本开支： 1、物业办公配置： 序号 名称 规格 数量 单价 小计/元 备注 1 办公桌 张 6 350 2100 2 椅子 张 6 150 900 3 电脑 台 2 2500 5000 4 文件柜 个 2 400 800 5 打印机 台 1 1500 1500 6 电话/网络 批 1 1200 1200 7 验钞机 台 1 350 350 8 保险柜 个 1 800 800 9 服装 批 1 2500 2500 10 保洁工具 批 1 500 500 11 电工工具 批 1 500 500 12 办公用品 批 1 500 500 13 监控系统 批 1 30000 30000 总计 46650 2、物业管理办公室、值班室装修费用：按照目前东辰家园物业区域配置，初步简单装修费用大概需要10000元左右。 3、物业人员输出成本预算： 职务 人数 工资标准（元/月） 小计/元 备注 经理 1 5000 5000 经理助理兼收费员 1 3500 3500 保安班长 1 2500 2500 保安员 1 2000 2000 保洁员 1 1800 1800 工程人员 1 3000 3000 合计 6 17800 注：法定节假日加班按三倍工资计算，人员福利、保险缴纳等 以上总计：综合支出约7.45万元。 按照物业运营陈本综合考虑，以上1-2项开支业委会先期完成，才可考虑进驻管理运营，不然运营亏损预算大，管理风险风险高吗，难以正常开展物业管理工作。