浅谈公允价值在投资性房地产行业应用.docVIP

浅谈公允价值在投资性房地产行业应用 　　摘要：新颁布的企业会计准则中最令人瞩目的变化莫过于公允价值了，理论界人士也普遍预计投资性房地产将会在具体的核算方法上引入公允价值模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，很多房地产企业并未采用公允价值计量模式。本文就这一现象进行理论分析，找出出现此现象的原因，并就投资性房地产采用公允价值计量模式给出几点注意事项。 　　关键词：公允价值　投资性房地产 　　 　　新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。 　　 　　一、投资性房地产中两种计量模式的对比 　　 　　(一)投资性房地产的范围 　　房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。 　　 　　(二)投资性房地产计量模式 　　1．投资性房地产的确认和初始计量 　　投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。 　　2．投资性房地产的后续计量 　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。 　　(1)???本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。 　　(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。 　　 　　(三)投资性房地产与其他资产的转换 　　企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。 　　从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。 　　 　　二、上市公司冷淡公允价值的原因 　　 　　虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要