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物业税七年难产背后利益格局 　　高悬7年 　　 　　2003年10月,“物业税”一词经由执政党文件第一次进入公众视野。在这份于中共十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中有这样的表述:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。” 　　从彼时起,关于物业税的官员表态、专家发言和公众讨论就如潮水般一波又一波地展开,几乎没有停歇过。然而时至今日,数量庞大的相关讨论却依然停留在初级阶段,“要不要开征”“何时开征”仍是人们猜不透的谜底。几年来,媒体的报道重复上演着这样的景象:前一天,某家报纸信誓旦旦地宣布“今年很可能开征物业税”;第二天,另一家媒体的报道却是“物业税5年内都难开征”。最近,国家税务总局科研所研究员张培森在接受媒体采访时则明确表示:“外界任何给物业税确定时间表的言论都是没有权威的。” 　　犹抱琵琶半遮面的神秘感并没有浇灭各方的关注热情。然而,物业税历时7年而难产的经历证明:对于这项涉及复杂利益博弈的财税政策,它的出台之路不会平坦,甚至就像有专家所形容“征收物业税比申办奥运还难”。 　　 　　利益格局 　　 　　作为舶来品的物业税,在中国一“出生”就充满争议,遇到了许多中国特色的新问题。 　　首先是名称。虽然官方文件将此税种命名为“物业税”,但学界和相关部门官员对此均持有疑义。普遍的看法是:“不动产税”或“房地产税”的称呼更合适,因为此税种的征税对象是房地产,计税依据是房产的市场价值。 　　比起容易改动的名称,困扰物业税的更大问题是涉及到方方面面的利益分配。 　　在绝大多数学者看来,技术问题都是能够解决的。“比如说估值,完全可以先用简化的方式,就算不能特别精确也没关系。”中国社科院财贸所副所长高培勇说,“真正难解的是如何绕开既得利益格局,因为房产比较多的人往往也有较大话语权”。 　　高达万亿的土地出让金收入是地方政府不愿割舍的重要财源,也是阻碍地方政府拥抱物业税的重要因素。 　　根据中国指数研究院发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告,去年中国土地出让金总金额达到15000亿元,同比增加140%。尽管学界和相关政府部门对土地出让金是否并入物业税尚存争议,但一个基本共识是:开征物业税后,地方政府依靠卖地营生的土地财政模式将面临转型。 　　自1994年分税制改革启动后,土地出让金作为地方财政的固定收入,全部划归地方所有,并逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。相关统计数据显示:土地出让金占地方财政收入的比例已经普遍超过半数,个别市县甚至达到90%左右。 　　尽管土地财政引发了包括暴力拆迁在内的诸多社会问题,但它所具备的快速解决地方财政之困的能力使得地方政府无法戒掉对卖地的依赖。曾担任国务院发展研究中心“中国物业税改革研究”课题组主要执笔人的副研究员王晓明指出:“短期内看,能征收的不动产税可能还不能弥补土地出让金的收入,甚至可能会导致其预算外收入的急剧下滑,地方政府可能会出现资金短缺问题,这些都是切实的,摸得着的。而开征不动产税要投入相当多的精力和财力,将来收益如何,暂时还难以评估。同时,中国地方官员的任期制和考核标准只会使其注重短期收入,一些地方政府也担心开征不动产税后会不会影响本地区的投资环境,这些都影响了地方政府的积极性。” 　　天津财经大学财政学科首席教授李炜光也观察到了类似的情况。他透露:2007年底,中央曾与六省市探讨物业税“空转实”的问题,结果无一成功,原因就是“地方上不希望征这种税,因为它有可能导致当地房价下跌,减少其财政收入”。 　　作为为地方政府量身打造的地方税种,物业税在中国地方政府层面遇到的阻碍是在其他国家所罕见的。不过,这种情况正在发生变化。 　　今年1月,在北京市“两会”期间,市财政局负责人向媒体表示:土地是稀缺的、有限的、不可再生的资源,政府不可能把土地出让金作为政府收入的长期增长点。 　　这种公开的表态背后,是不少省市的土地资源面临枯竭的背景。作为一种“寅吃卯粮”的收入方式,土地财政从一开始就带有强烈的不稳定性和不可持续性。“土地财政的收入面临枯竭,土地财政的危机就是物业税开征的重要契机。”施正文说。 　　王晓明也认为:一边是土地出让金的收入不断下降,另一边是不动产不断升值,可征收的不动产税收总量不断上升,这样就形成了一条下降、一条上升的两条曲线。“在曲线交叉前,地方政府的积极性不高是可以理解的,但随后可能就不同了。” 　　 　　博弈层面 　　 　　与物业税相关的各部门也在围绕物业税改革进行利益博弈。 　　目前,会受到物业税政策影响的部门至少包括财政部门、国土部门和城建部门。在政府职权分配格局中,税收由财政部门管理,土地出让金由国土部门管理,房地产开发则由城建部门管理