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论城市土地租税费体系调整与完善 　　摘要：城市土地是重要的资源和非经营性国有资产，随着近年来地方政府经营城市的理念的产生，土地市场也日益有了雏形，但土地市场价值体系扭曲严重，尤其地租地价、土地税收、费非常混乱，有不少误区。实践中也来形成一个地租、税收、费用三种经济杠杆调节土地收益，相互联系的土地收益分配体系。分析了有关地租、土地税收及土地收费三者关系，提出城市土地地租、税收、费体系的调整与完善的措施。 　　关键词：土地经济；租税费体系；完善 　　中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)04-0067-02 　　 　　1　土地租税费的内涵及区别 　　 　　地价(地租)、土地税收与费属于不同的资源配置手段，三者有不可替代性。作为资源配置方式，它们又存在着密切的联系。价格(地价)是竞争市场中的资源有效配置方式，主要用于私人产品的配置。城市土地是国家的重要的资源和资产，有着很强的公共产品属性，在保障国家所有权收益的基础上如何使土地资源配置效率提高，税收是这种不完全竞争失灵情况下对地租的代替，主要用于公共产品的配置，同时是国家所有权实现的补充。而土地收费作为行政单位、事业单位、垄断性国有企业向居民和法人单位提供某种土地相关特殊服务或产品所获得的酬劳，是介于价格和税收之间的资源配置方式。 　　城市土地租、税、费体系是指政府运用租(价)、税、费三种经济杠杆和分配手段对城市土地收益的流向实施调节，相互联系而成的城市土地收益分配体系，由于土地的国有性质。我国城市土地地租、税、费除了土地收益分配调节和含义外，还体现着土地国有收益及在在中央政府和地方政府之间分配的内涵。三个本质不同的经济范畴之间相互影响，相互配合，共同达到这两个方面的统一。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中。以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。 　　 　　2　现行城市土地租税费体系弊端 　　 　　2.1　租税费概念混淆，相互重复 　　由于对地租、土地税和土地使用费的区分不??，造成同一事物表现为多种形式和多种名称，如地租性质的租费，就有土地出让金、土地使用费、土地使用金等多种名称。同时各种租、税、费之间关系混乱，交叉重复，以税代租的现象还普遍存在。这不仅表现在房产与地产的收益分配上，而且还体现在城市地产本身的收益分配上。《中华人民共和国城镇土地使用暂行条例》第一条明文规定，城镇土地使用税是“调节土地级差收入而设”，这说明城镇土地使用税也属于地租范畴。以费代税现象也明显，《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定。“超过合同的约定动工开发日期满一年未动工者，将征收相当于土地使用权出让费20％以下的土地闲置费……”，这里的“土地闲置费”并非因提供相关服务而产生，也无需给予补偿，是一种典型的惩罚行为税而不是费。 　　我国目前缺乏统一的土地收益分配制度。特别是费用的收取范围不明晰，收取标准模棱两可。收费名义上为政府收入，实际上收费的流向在预算外，成为地方财政收入的重要来源。在“以地生财”的利益驱动下。地方政府为确保财政收入的增长，往往存在“重费轻税”的思想，导致土地乱收费现象愈演愈烈，同时，有些收费对象本身就是税基的组成部分，不可避免地会侵占税基，冲击正常的税收。在企业收入水平一定的条件下，多交费必然少交税，出现“费多税少”的现象，尤其是在先收费后征税、税“软”费“硬”的情况下“，以费挤税”也就不足为奇，使得土地税的作用大大削弱。 　　租、税、费的多样重复既造成了各收费部门的职权重叠，导致多部门之间的相互扯皮，影响对城市地产收益的分配到位，从而造成国有资产收益的流失及乱收费、乱摊派现象的产生。 　　 　　2.2　租税费体系内外有别，不利于公平竞争 　　我国城市租、税、费体系对国内企业与外资企业采用不同的征收标准。如：日前土地使用税征收对象只限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地使用者，而把乡镇企业排除在外，同时也暂不对三资企业征税I土地使用费的计费对象是各类中外合资、合作企业和外国独资企业在经营中所需要的土地，而不对国内企业征收。这种情况形成内、外资企业之间征收不同的租、税、费，而没有一个统一的标准，既不利于各类型企业的公平竞争，难以适应企业面向市场、转变经营机制的要求，又不符合国际惯例，阻碍加入WTO后我国与世界市场的接轨。 　　 　　2.3　土地税收制度混乱，不符合经济发展需要 　　2.3.1　税种问重复设置，各个环节税负征收差别过大 　　重复纳税，是指国家对同一课税对象在同一纳税期间，课征性质相同或相似的税。按照这一定义，我国现行房地产税制中存在的重复征税主要有：对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种：对房屋租