上海市普陀区商务楼宇整体定位3.pptVIP

上海商务楼宇的格局分布主要由五大中心板块，四大副中心和部分集聚区构成 按照物业档次、目前售价/租金将各板块进行级别划分，结合租金售价的可比性，确定项目的主要竞争分析范围在二、三级 长宁区商务市场整体发展较为成熟，定位明晰且具有不可取代行；租金表现有差异，起到客户甄选作用， 从而各板块都 表现出明显的产业集聚，以国际贸易为主导 静安区商务楼宇市场分析：静安区的区位优势具有不可复制性，其商务集聚区定位差距较大，形成了以南京西路为核心，江宁路为辐射区域的市场格局 徐汇区的商务楼宇供应主要来自徐家汇商圈，而作为第一个发展成熟的上海副中心，徐家汇的发展历程值得借鉴 徐家汇商圈： 发展契机：徐家汇商圈的前身是一个城郊结合处。在徐家汇一期东方商厦开业以前，上海大商场主要集中在南京东路，后随着地铁工程和第一轮旧区改造，徐家汇抓住了沿地铁一号线东迁的人口，而成为新的城市商业中心。 现状：随之浓厚的商业，徐家汇氛围商务办公氛围在港汇双塔项目达到新的高峰。目前徐家汇办公楼共供应量有63.34万平房米，入住率一直保持在80%以上。租金均价在4.5-11元/平方米天。企业客户以金融及咨询企业居多。 未来发展：徐家汇经过十几年的开发，已经相当成熟，但后续开发空间有限，因此政府规划了滨江区作为徐家汇的延伸区域。 制约发展因素：徐家汇由原来的城郊结合区发展至今，发展速度惊人，但其基础建设的滞后，一直制约着徐家汇的发展和形象。 写字楼产品竞争总结：普陀区写字楼产品性价比明显较高， 且未来未来供应充足，但亿元楼贡献度较低 各区域招商与客户竞争总结： 各区域竞争总结 * 上海商务楼宇市场总体格局 上海商务楼宇市场演变趋势 普陀区商务楼宇总体市场分析 普陀区商务楼宇市场外部竞争分析 普陀区商务楼宇市场内部板块分析 现状： 陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥6大板块属于第一梯队，格局已定。 长寿路、长风、中山公园、北外滩、中环板块也随着所在区域的定位发展，而迅速崛起，成为新亮点。 随着市政府四大城市副中心规划的正式出台，徐家汇副中心已经基本建成，五角场、花木已经初见端倪。真如副中心最后开动，具有后发优势。城市结构趋向和理。 中环 注：详细竞争区域市场分析请参见附件！ 陆家嘴 淮海路 南京西路 人民广场 虹桥CBD 徐家汇副中心 中山公园商圈 北外滩 长风生态商务区 五角场副中心 花木副中心 长寿路综合服务带 平均租金区间 (元/天/m2） 7－12 平均售价区间 (元/m2） 4－7 2－4 40000以上 25000－35000 15000－25000 城市传统商务区； 区域配套成熟，商务氛围浓； 行业分类清晰，有政府导向； 交通便利，是办公楼最集中区域； 入住企业行业影响力大，实力雄厚； 硬件设施配置高； 物业档次 发展较为成熟的商务区域； 入主客户以外资企业为主； 政府以及产业的导向； 楼宇品质高 新建或者落成较早的区域； 规划功能尚未体现； 硬件设施较高； 入驻大型企业不多； 区域竞争分析范围 注：详细竞争区域市场分析请参见附件！ 普陀区 闸北区 静安区 虹口区 杨浦区 黄浦区 徐汇区 卢湾区 长宁区 55.47平方公里 7.62平方公里 38平方公里 54.8平方公里 8.02 平方公里 11.16 平方公里 29.18 平方公里 23.4 平方公里 61平方公里 选取要素一 类似区位和发展 选取要素二 区域毗邻和接壤 选取要素三 类似定位和产业 维度一：接壤 维度二：副中心 长宁 静安 宝山 杨浦 闸北 嘉定 徐汇 浦东 三大要素 静安 长宁 杨浦 徐汇 四大重点竞争区域 通过三大要素和两大维度，选定普陀区发展楼宇经济的重点竞争区域: 临空经济园区 虹桥CBD 中山公园 现状： 长宁商务楼宇主要分布在虹桥、中山公园和临空经济园区三大板块。 虹桥占据了该区大部分市场份额，中山公园商圈也以四通八达的交通和日渐成熟的商业氛围成为了长宁又一个写字楼集中地，入驻率都较高。 临空经济园区是长宁近几年大力发展的区域，有着优良的客户品质。 长宁区——拓展虹桥、提升功能、数字长宁、国际城区 长宁着力推进“虹桥涉外贸易中心、中山公园商业中心、虹桥临空经济园区”三大经济组团建设。 虹桥涉外贸易中心凸现“国际、商贸、文化”的功能特征。 市级中山公园商业中心\凸现“商业型、休闲式、数字化”的功能特征。 虹桥临空经济园区\凸现“园林式、高科技、总部型”的功能特征。 63.4万平方米 低密度总部 国内外大型企业总部 总部经济 地铁、机场 临空经济园 118万平方米 高密度综合体 日韩贸易企业 国际贸易采购中心 地铁、机场 虹桥CBD —— 高密度写字楼为主 欧美企业 商业中心 地铁 中山公园 未来供应