2010年株洲市湖南工业大学冶金学院地块开发可行性研究报告2.pptxVIP

1 市场总结 预测 ·株洲市经济增长迅猛，投资环境潜力大 株洲市城市经济增长迅猛，经济发展进入“快车道”，经济发展水平稳步提高，整体经济实力仅次于长沙市位居湖南省第二位，人均可支配收入位列湖南地市州之首。各项指标说明株洲市总体处于稳步发展期，适合房地产投资。 加之“长株潭”城市圈实验区的规划，为株洲房地产市场发展提供强劲的支撑，未来房地产市场发展前景看好。 ·房地产市场供需两旺，市场前景看好 株洲房地产市场需求量近年来不断增长，市场容量继续放大，说明市场对房地产的需要旺盛，后期市场发展依然乐观。 2 ·近期收到宏观政策影响，但市场环境较为健康 4月14日“国十条”及相关政策出台后，株洲房地产市场成交量也出现下滑现象，4月18日—5月15日，城市四区共成交1634套新商品房，与新政出台前的四周累计1917套相比，少卖了近300套房子，降幅约20%。 截止5月中旬株洲住宅成交均价为3220元/平米，与4月份相比，价格上涨220元/平米，说明市场受此次宏观政策调控有限，整体价格上扬的势头并未改变。 株洲作为湖南省经济强市，房地产发展起步较晚，市场投机性炒房比重有限，所以，未来市场发展依然将维持高增长的局面。 3 ·市场竞争加剧，房地产整体品质不断提升 仅2010年一季度，株洲房地产开发投资金额高达253375万元，与同期相比增长37.1%，其中，别墅及高档公寓投资金额2580万元，同比增长222.1%。 截止2010年5月，株洲在建房地产项目206个，同比增长54个，其中亿元项目97个，同比增长46个。 市场巨大的投资及开发量，将导致未来的市场竞争日益激烈，但同时也说明房地产市场未来的发展潜力较大。 随着房地产市场的竞争加剧，项目的整体品质也在不断提升，高附加值产品不断涌现，包括：联排别墅、退台洋房、小户型精装修公寓等。 4 ·市场需求逐步升级 根据株洲房地产市场的供求关系分析，中高端客户对高附加值的产品需求量在增加，同时，中高端项目供应量也在逐步增长。 通过对株洲中高端客户的调研，我们发现客户规模较大、品质较高、物业管理较好、观景资源丰富的项目认可度在提高，尤其是对别墅类、花园洋房等中高档产品的需求正在加大。 5 目标市场 预测 PART-1 客户分析 ，主要由以下需求推动 结婚购房 近几年全国连续迎来结婚高峰，尤其是集中生育的80后一代，目前均已经进入适婚年龄，不少新人计划当前购房装修，作为婚前准备，导致结婚购房成为购房的一大主流之一。 改善居住条件 随着区域经济的发展，当地居民的经济条件有所改善，而新开发房地产项目的增加，提升了新建住宅的品质，经济条件较好的家庭纷纷购买新房，以改善居住条件及生活条件，这其中以政府公务员、教育工作者、私营业主等经济实力较强人群为主。 6 拆迁购房 株洲市推动旧城改造步伐加快，拆迁面积增加，拆迁人群也是购房的主要人群之一。 回乡置业 集中反映于在外务工、经商人员，由于所在地房价过高，且受落叶归根传统观念影响，同时家人亲戚留在本地，选择在家乡购房，安置老人亲眷。 周边县市向中心城市靠拢：株洲下辖地区经济实力较强人群，出于生活便利需要，及下一代教育考虑在中心城区购房，这一部分人群包括有下辖区域的政府公务员、私营业主、经商人士等经济实力较强人群。 7 部分投资性购房 本地经济实力较强人群，手上有部分闲置资金，看到其它城市房地产发展较好，除本身住房以外，购买1－2套住宅，等房价上涨后卖出。 根据市场分析及主要供应产品特征 本地客户需求产品特征为 在多层逐渐稀缺的情况下，客户对小高层、高层产品需求量渐大； 120—140平米左右三房是当前市场消费主流，但随着单价的上升，两房90平米，三房100-120平米左右将成为主力需求； 8 本地购房动机以自住为主，投资为辅 111111 9 较大规模成片开发的住宅小区； 主题明确的景观园林设计； 生活配套齐全，交通便利； 开发商实力较强，楼盘具有一定知名度。 10 PART-2 客户预测 客群的分析，将从客户购买力、客户区域和职业分布、消费特征等几个方面着手分析。 目标客户购买力分析 目标客群家庭收入状况分析采取物业总价倒推法，结合竞争在售楼盘价格、项目成本及预期，暂以平均单价4000元/平米进行计算。 11 户型 面积 总价 首付30% 月供（20年）(0.85倍利率) 月供（20年）(1.1倍利率) 两房 90平米 36万 11万 1660元 1870 小三房 115平米 46万 14万 2120元 2390 舒适三房 130平米 52万 16万 2390元 2690 按照以上表格，购买两房或三房