2010年9月8日-10日临沧市旧城改造环境调查（上）.pptVIP

临沧项目区域范围 北——世纪路长度（约合500米/0.5公里） 南——临翔路长度（约合1000米/1公里） 东——南天路长度（约合800米/0.8公里） 西——头塘街长度（约合900米/0.9公里） 总面积:约在0.595平方公里 　　　(约为595000㎡/892.59亩) 开发体量估计 注：计算包括部分吉祥项目在内 PART5：相关项目 财富中心 开发商：临沧瑞华房产开发有限公司 位置：沧江路 占地面积：90亩 总建筑面积：8.6万 建筑类型:：7层（包括二层商场，6层住宅） 总户数：住宅近400套，一期商铺61间，二期大型商场 户型：住宅：90平米至250平米 交房时间：一期2006年，二期2009.12 商铺建筑面积：一期4500平米，二期30000平米 商铺面积：60平米至1120平米 层高：4米 价格：二手房2200元/平米左右 商铺：一层13000元/平米，二层3500元/平米 销售情况：住宅已售完，商铺一期一层还在售，二层已售完，二期自持。 商铺租金：一期45元/平米，二期一层招商已满，当时招租租金80元/平米，二层现租40元/平米，面积大小自定。 备注：一期商铺全满，业态：建材、卫浴、家装，商铺还有10间左右，二期一层80%入驻，但生意冷清，二层空置，规划中有一个电影院。 凤凰盛世 位置：西大街（吉祥商业街对面） 占地面积：1.5亩 商铺建筑面积：近700平米 商铺面积：80平米至100平米 临街商铺户数：8间 销售情况：已售完，二层独立商铺，销售价格无法确定，租金：一层50元/平米，二层30元/平米。 位置：人民路 占地面积：近3亩 商铺建筑面积：1500平米 商铺面积：80平米至110平米 商铺户数：14 备注：二层商铺，只租不卖，租金70元/平米。 景致新天地 PART6：总结 通过走访调查，获得以下参考信息： ---人民路、司岗里商铺经营者，多数认为头塘街为临沧市老商业中心，虽目前以低廉货品贸易为主，是周边地区农村人口光顾之地，但临沧市本土居民具有怀旧情节，开发成现代商业片区具有一定地理、人气、商业片区集合互动优势。 ---玉龙街部分商铺经营者，认为头塘街与百树广场相比，地理区位缺乏优势，临沧市主城区人口12万，商业圈已接近饱和。 ---头塘街居民600余户，建筑危房较多，拆迁户数量较大，对拆迁造成一定难度，涉及成本较高。 ---人民路、玉龙街商业片区部分小型商铺，受经营面积影响，具有迁址经营需求，其意向经营面积为80㎡—150㎡； ---人民路、玉龙街、司岗里商业片区目前停车位较少，在一定程度上影响商铺经营者迁址产生迁址需求； ----玉龙街、人民路南段商业片区商家经营稳定，迁址需求较低，司岗里商业片区商业氛围和断头路导致的低人流量严重影响商家经营，迁址需求较高； ---百树广场地处临沧市核心商业圈中央位置，无论是经济区位、商住规模承载量都具有一定优势，其定价已经成为临沧市商住地产的代表，在临沧人心中形成品牌效应，获得普遍认可。加之先入为主，在建在售情况，司岗里、人民路有需求迁址经营的商家，会早一步考虑百树广场既有供应商铺，分流头塘街项目未来潜在客户。 ——头塘街项目成功与否，关键在于政府提供土地价格和拆迁成本，只有降低项目成本，提高商业品级（投入功能成本增加）方能在已经饱和的市场当中吸引客户入驻。 ——住宅产品目前价格水平在2000-2300元之间，主要购买人群除当地公务员和收入较好的居民外，近几年主要的买家来自临沧其它县公务员和高收入人群，据初步了解，普通公务员工资水平约为2000元。反映出临沧市做为地区中心的具有的生活、投资价值。 ——本次调查否定整体建设城市中心的考虑，只能参与其中部分旧城的改造。 ——可能的机会是：目前吉祥项目并未全吞头塘街临街商业界面，使开发地块拥有连接主街和新旧城区的机会，以及低廉的地价成本。 ——如果查实不能获得头塘街临街商业界面资源和连接新老城的世纪路商业界面，进行以商业为主的城市综合体开发的优势不佳，进入后可能导致投资成本增加和销售周期拉长。 ——目标地块的住宅开发最终取决于土地成本和拆迁成本，有待进一步查实后对比市场房价水平测出投资收益再做评估。 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 时间：2010年9月8日-10日 PART1：临沧概况 PART2：商业布局 PART3：商业分析 PART4：开发条件 PART5：相关项目 PART6：总结 PART7：深入论证 目 录 针对临沧市临翔区旧城改造项目具有的投资意向，在项目实地进行调查研究，对当地的地产项目的开发情况进行了解，对市区内商业环境进行考察，对旧城区拆迁的区域进行调查和了解，为帮助判断项目