山东临沂北园路项目市场研究报告及物业发展建议2.pptxVIP

1 案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间 深圳华侨城是人文生态景观与休闲场所， 聚集深圳三大主题旅游公园规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和人文价值营造，最终成为城市高端居住区的中心。 2 五、项目SWOT分析 3 优势（STRENGTH） 劣势（WEAKNESS） 机会（OPPORTUNITY） 威胁（THREAT） 位于城市中心区，有较高的地段价值； 周边城市配套齐全，交通便利； 较大规模，为社区环境营造提供了条件； 容积率适中，可以打造优质产品。 商业体量过大，竞争压力较大； 外地开发商，对本地市场不熟悉，投资开发风险相对较高； 周边多为批发市场，环境比较混乱； 项目无景观优势。 政府对蒙山大道沿线的规划提升了项目地段价值； 项目周边人流量密集，外地人口众多。 土地供应量过大，导致价格偏低； 政府不断出台宏观政策打压楼市，压缩信贷，会对本案形成影响； 临沂市民住宅房地产投资概念尚未形成，需求方式单一。 本项目SWOT分析 4 临沂市政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变。 滨河景观带的完美呈现更提升了城市的品味和形象。 兰山区区全力旧城改造的同时，对城市出入口和主干道两侧绿化、美化、亮化为重点的绿色通道建设。创造了优美的城市环境。 临沂在北上和东进工作告一段落之后，目前的重点是旧城改造，城市中心形象改变较大。 一、外部机会分析 5 兰山区是临沂商贸物流业的主要集中区，也是外来人口主要的居住区。 在临沂市注册的物流企业近200家，每天发车6000多个班次，货物运输从业人员11.3万人，年物流总额达到1500亿元。 目前临沂各大批发市场共有83处，年成交额600亿元。涵盖了消费品以及工业品的18个大类。2009年总营业面积已达800多万平方米，经营摊位4.6万个,商品交易辐射全国26个省、市、自治区。 兰山区是临沂市的中心区，是闻名全国的商贸批发城。辖7镇4街道，346个村84个社区，面积660平方公里，人口92万，外地流动人口30万。 一、外部机会分析 6 本项目具有成为中高端物业的外部条件和机会 临沂近两年来城市发展迅速，都市特征日益明显，城市中心区的稀缺价值将逐步显现 中心区域作为兰山的重点规划区，城市中心的地位得到强化 临沂市经济的高速发展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求强劲 一、外部机会分析 7 本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会 随着城市的扩张和发展，本区域城市中心感愈强，土地供应日益紧缺，导致区域市场价格位居整个城市中上游； 临沂的房价保持稳定增长，平均每年的增长率在8%左右，激烈的竞争导致各个开发商关注项目的质量和环境，但是产品类同化，创新意识不足。 土地的短缺和区域客户较强的支付力之间的差距，使得区域市场项目销售状况良好； 本区域各项目还处在仅依靠地段价值实现较高的价格的阶段，产品价值还未体现。 本区域具备依靠产品创新来提升价值的机会。 二、内部机会分析 8 临沂市高端物业的价值体系不完整，本项目的区域及本体条件均支持建立城市中心物业价值体系，与竞争区域的生态物业价值形成不可比优势 临沂高端住宅分布在两类区域：土地资源稀缺的地段和生态景观资源稀缺的地段 城市高端住宅的价值体系还未形成，目前城市核心区的项目仅靠稀缺的地段实现较高的价格 生态高端住宅的产品价值体系已经建立，并几乎成为临沂市场高端物业遵循的唯一价值标准 三、市域机会分析 9 土地供应量巨大,导致在未来的二三年中市场销售面积将会巨量增加供应,对于潜在市场形成冲击。 临沂作为商贸物流城市，商业体量在不断增大，专业市场和购物中心不断涌现，同质化竞争趋向严重，对本案后期商业定位和业态划分形成影响。 临沂地价较为平稳，从侧面也启示本案后期提升价格的空间主要在产品品质的创新上。 商住综合体是未来临沂发展的一个主要地产开发方向，如何实现商业和住宅的有机结合启示本案需要作重点考虑。 四、内部威胁分析 10 银行收紧第二套房贷，上调房贷利息，调控政策抑制房地产投机行为 “国十一条”—— 直接以家庭为单位认定第二套房”， 收紧二套房贷政策，旨在通过抑制投机购房需求，从而抑制房地产价格上涨，主要是强调凡是已经运用银行贷款购买过住房的，再去购买要按照40%支付首付，并根据市场风险定价的利率来贷款。一些商业银行开始提高首付，提高贷款利率。 2010新年前后，国土部相继发布“国十一条”和“国十九条”，调控政策频出，进一步抑制房地产投机、投资性的需求，除了完全靠自有资金投资房产的以外，投机需求都将受到压制，甚至不排除自住的刚性需求有受限的可能。 五、外部威胁分析 11 针对投资客进行打压，对市区外来人口占据专业市场半壁江山的临沂地产来说，需要引起重视。但考虑到临沂房价升值幅度，此点影响不