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基于房价收入比居民住房支付能力研究 　　[摘要］面对高涨的房价，一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例，通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围，分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标进行修正和改进，以反映中等收入城市居民真实的住房支付能力现状。 　　[关键词］房价收入比 中等收入 取值范围 住房支付能力 　　[中图分类号］F299 ［文献标识码］A [文章编号]1004-6623（2012）02-0039-05 　　[作者简介］栾贵勤（1952―），女，吉林长春人，上海理工大学管理学院发展战略与区域经济研究所所长，小城镇发展规划研究中心主任，教授，研究方向：区域经济发展战略与规划；周雯瑜（1988―），女，上海人，上海理工大学管理学院研究生，研究方向：居民住房支付能力、住房保障发展；冀伟（1983―），黑??江佳木斯人，上海理工大学管理学院研究生，研究方向：保障性住房政策。 　　 　　长期以来，我国按照国际上通行的4～6倍标准来作为房价收入比的合理取值范围，但该结论从部分市场经济国家归纳而得，并不完全适用于我国，况且房价收入比在同一国家的不同城市存在差异。随着经济环境的变化，国内长期使用的房价收入比指标已经不适合于现在的住房市场。通货膨胀、居民购房支出、居民收入来源的变化影响了住房支付能力，这些都要求对房价收入比的计算进行调整，以适合实际的住房市场情况，了解中等收入城市居民的住房支付能力。 　　 　　一、关于房价收入比合理取值的计算与分析 　　 　　房价收入比，即 ，这个衡量居 　　 　　民住房支付能力的指标，长期以来都备受关注。而该指标所普遍适用的合理取值范围也广受争议。城市的发展由于自身的经济、地理的环境不同而千差万别，住房市场的运行情况更是不尽相同，只有选择合理的房价收入比取值范围，才能够准确得到城市居民的住房支付能力。 　　1. 上海城市居民住房购买力分析。要知道上海城市居民的住房支付能力，就要分析他们的住房购买力。而一般国内衡量购买力的主要依据是收入，然而现实???由于居民受到自身购买力水平的约束，会有三种购买力来源。第一种，居民有充足的购买力，通过往年的银行存款就可以完全支付房款，该种购买力来源的居民对于住房拥有完全购买力；第二种，居民现有存款无法支付所有的房款，需要依靠贷款来补足自身的购买力，从而支付所有房款，该种存款与贷款结合购买力来源的居民对于住房拥有部分购买力；第三种，居民购买住房只能主要依靠贷款来偿付所有的房款，自身缺少住房购买力。这也就意味着居民存款与贷款能力最大程度地限定了居民的住房支付能力，要确定居民房价收入比的合理取值范围，就是要确定居民通过存款与贷款来承担住房价格的能力。 　　2. 上海城市居民的存款对房价承受能力。上海城市居民，尤其是中等收入居民的存款主要来源是工资收入，那么可以将居民的最大工作年限视为存款的最长年限。假设：第一，居民住房存款是5年以上的长期存款；第二，居民的平均家庭年收入采用可支配收入作为指标，然而，目前的收入统计还未能计算居民的“灰色收入”，我国的城市居民通过第二职业、收受捐赠等多种渠道获得的额外收入，无法在账面上体现。因此，需要在可支配收入中对“灰色收入”部分加以调整；第三，一??企业职工退休年龄是男年满60周岁，女年满50周岁，女干部则年满55周岁退休。按照我国民法的相关规定，18周岁以后的成年人才能参与工作，那么上海市居民的最大工作年限是32～42年。取中位数37年作为上海市居民的最大工作年限即上海居民的最大存款年限。在上述三个假设条件之下，我们建立存款对房价承受能力的函数： 　　存款可承担的最高房价=居民年均可支配收入×家庭平均人口×灰色收入调整系数×年均上海居民住房支出占存款比重× （1+实际存款利率%）n （1） 　　 （n为存款年限，n=1，2，3，4，5......） 　　在居民存款所能够承担的最高房价情况下，房价对于住房存款的比为： 　　存款―房价收入比= 　　 　　 　　则将指标代入上述公式（1）、（2）可以得到上海居民的存款―房价收入比为4.5，即上海居民完全依靠存款来支付房款，在最大工作年限37年的条件下，可以承担自身年均可支配收入4.5倍的房价。这也就意味着当上海居民拥有完全住房支付能力时，房价收入比为4.5，即在该房价收入比水平下的住房价格，便是上海居民所能够承担的房屋价格的下限。 　　3.上海城市居民的贷款对房价承受能力。上海居民如果主要依靠贷款支付所有房款，则从商业银行贷款渠道来获得现金，并通过每月偿付一定的金额来偿还所有的住房贷款。根据中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定：借款人住房