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廉租房REITs住房公积金方案研究 　　 摘 要： 廉租房建设存在巨额资金缺口，而廉租房租金微薄，即使加上政府补贴，投资回报率也非常低，对社会资金鲜有吸引力。当前我国住房公积金闲置资金巨大，利用效率极低，如果利用住房公积金闲置资金构建公积金廉租REITs模式，可以在保证住房公积金缴存户状况至少不恶化的前提下，破解当前廉租房建设资金匮乏的困境，使地方政府与低收入家庭状况都可获得帕累托改进。 　　 关键词： 住房公积金； 闲置资金； 廉租REITs； 收益率 　　中图分类号： F832.45 文献标识码： A 文章编号： 1673-9973(2012)01-0123-04 　　 　　Utilizing the Leave-unused LRHA to Solve the Problem of Low Return Rate of Investment on LRH REITs 　　――Take Anshun City for the Example 　　YANG Gang1,2 , WU Yan-hua1 　　(1． Zhejiang Agriculture and Forest University, Hangzhou 332600, China; 2．Shanghai University of Finance and Economics, Shanghai 200433, China) 　　 Abstract: There is great capital shortage in the construction of low-rent houses. Since the rents of low-rent houses are so slim, even plus the subsidies of governments, the return rate of investment on low-rent housing project would be still very modest, which results in the lack of attractiveness to social capital. On the contrary, there is enormous deposit surplus in LRHA (Legal Reserves of Housing Acquisition) at present, which is used in a very low efficiency. If we can utilize the leave-unused surplus of LRHA to set LRH REITs (Low Rent Housing REITs) to finance the construction of low-rent houses, both government and low-income families can achieve Pareto improvement with the interests of legal reserve subscribers not worsened at least. 　　 Key words: LRHA; leave unused; LRH REITs; return rate of investment 　　 　　 廉租房制度是我国重要的住房保障制度之一，它是专为保障城市低收入住房困难家庭而设计的住房保障政策。实物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是当前廉租房建设面临巨额资金缺口问题。REITs（房地产信托基金）作为一种国际上重要的融资手段，在我国大陆还没有尝试。巴曙松（2006）[1]、何芳（2007）[2]、胡金星（2009）[3]等认为，如果能够利用REITs为廉租房融资，则既能够解决廉租房的资金瓶颈，又可以提高REITs的政策获准可能性。 　　 一、我???廉租房建设实施的瓶颈 　　 （一）廉租房建设时间短任务重，资金缺口巨大 　　 根据住建部的规划，廉租房的建设资金主要来源为：中央和省政府补贴；地方土地出让金不低于10%；住房公积金增值净收益等[4]。尽管住建部指明了地方政府廉租房建设的资金来源，但是资金远远不够，目前很多地方政府因资金紧张通过发行债券融资而债台高筑，截至2010年底地方政府债已经高达6万亿；加上廉租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差，导致地方政府没有动力为廉租房建设融资。资金缺口不弥补，廉租房建设规划很难如期完成。经过前两年廉租房建设，各地可用资金基本已消耗完，面对持续的廉租房建设，资金紧张严重困扰着地方政府，如何吸引社会资金进入廉租房建设成为一个全新的探